天福华府

深圳市泉堂实业发展有限公司

先看下泉塘地产的基本信息：



看上去并没有特别之处，不过公司法人似曾相识，于是乎求助万能的度娘。
发现民治正在建设的万福花园项目开发商法人也是林庄喜。



细挖之下，发现除了上面两家不知名开发企业在其名下外，还有早期在龙华做开发的深圳源发实业有限公司也就是源发地产的法人和控股人也是同一人。

其实早期在龙华有较多开发项目，例如“新华苑”、“华源大厦”、“源发大厦”、“乐景花园”、“东华明珠园”、“东源阁”等。

其名下还包括2004年成立的“深圳市乐景物业管理有限公司”和“深圳市汕长源实业有限公司”两家公司，目前虽然不知道天福华府是哪家物业公司，但很有可能是自家的乐景物业。

一番探索过后，发现这个泉堂地产并不简单，泉堂其实是潮汕地区的某个村名，天福的老板是当地的首富，其名下有多家公司，上面提到有人说到老板不差钱还是有根据的。

接下来看下天福华府的综合配套，首先是交通：

门口即107国道一侧有公交站台翠湖花园站，过往线路近近20条，直达福田中心区、科技园、蛇口码头、罗湖火车站、皇岗口岸、机场等全市各区。

2个公交站接驳地铁1号线后瑞站，。

原宝安线现12号线初始在项目附近有规划地铁兴达站，目前12号线已经被列入市轨道交通四期规划中，现在有两种方案选择，过了桃源居以后，一种方案是将空港新城设为终点，另一种是一路通到松岗，这还要经过调研才能确定。但如果还是走107过道，无论是到空港新城还是松岗都将经过项目，原规划有站，新规划仍然设站的可能性大。

距离宝安机场不远，方便打飞的的商务人士。


空港新城位于项目西北面

 商超购物：

周边无大型商超购物场所，不过近后瑞社区城中村，多家生活超市及菜市场，能够满足日常的生活需求。项目本身也规划有1万余平的底商，未来还可共享距离项目不到1000米的星航华府的商业，规划有电影院和中高端百货超市入驻。

其它配套：
项目B区临规划图书馆，距离项目800米左右有个黄田公园，不过是迷你型公园。东北面虽然可以远眺凤凰山。日常休闲散步可能更多只能依靠小区花园。

医疗方面，周边没有大型医院，隔107相望的翠湖花园内有个西乡人民医院的社康中心，看个小感冒啥的还算方便。距离项目最近的大型医院当属福永人民医院。

隔107相望的翠湖花园和雅乐居

 项目周边

东北侧临107过道

B区北面加油站，

紧邻A区的加油站

天福华府  早在去年已经封顶，只是一直没啥动静，政策利好都出了几轮了，才不紧不慢的在四月初开了个营销中心。项目稍后详谈，先看下大片区。天福华府所在的机场东片区位于航空新城范围内，南有前海中心，北有沿江新城（大空港），深圳发展一路向西。

机场东片区目前在售的项目仅有星航华府，只剩下一期大户尾盘，二期下半年才推。另外有个小型项目航城星座公馆在建，主打90平以下户型的天福华府此时面市，除了政策利好外，可能是想抓住片区没有竞争项目的空白期。

项目首推B区，B区东北面临107国道，中高层可看凤凰山；西北面临规划图书馆，现状为公交总站、荒地和加油站；西南面近机场实验学校和达利花园，无高层建筑遮挡视野；东南面为A区。

项目概况

开发商：深圳市泉堂实业发展有限公司

总占地面积40952.76，建筑面积162094.36平
容积率较低2.9
总户数1105户，其中80%为90平以下户型
车位较足，车户比1：1.1，共1245个

A区技术参数

B区技术参数


新加坡现代园林风格，中心庭院式设计，可能是因为AB区花园不互通，B区的花园不大，所以没有设计游泳池。

首批将推B区B1和B4栋约300余套，主打户型为二居85平米、三居88平米、四居117-125平米，毛坯交房。

项目B区产品90平以下户型占比82%（444套），参考周边价格2.3万/平总价都在200万左右。90平米户型以上的占比18%（98套），共542套。

所有户型都配有景观阳台和生活阳台（这点同星航华府一样），每个户型都有赠送面积。

B区具体参数

项目比较难得之处的是容积率仅为2.9，目前市面上比较少有的低容积率高层，可以对比下同在107这条线上的星航华府容积率是6.9、怀德公园5，以及刚开样板的领航城三期领秀也有3.64。

除了容积率低外，楼间距也大，建筑层数算上底商是25F，高度在70米左右，而首推的B4栋和B1栋之间间距达61.49米，整体的通风采光会更好。

优缺点总结：

优势：
1、项目以2-4房为主，90平以下户型占比82%，迎合了大批刚需置业者的需求。

2、临107国道、罗宝线后瑞站，交通通达度相对较高，从车公庙搭乘公交车到翠湖花园。另外原深圳地铁10号线改名12号线最快明年动工（按照原规划站点，项目为地铁口）。

3、位处航空新城的规划区内，南有前海，北有沿江新城（大空港）。航空新城在产业规划上重点发展增值服务、国际物流、金融商贸、会议展览等第二及第三产业，在此基础上形成经济圈。但片区环境整体提升还是需要较长的时日。

5、邻近有较为成熟的生活社区，虽然档次有待提升但能满足日常生活所需。未来天府华福自身配带有1万余平的商业、星航华府规划有星航广场，配带4.6万平米集中商业和4千平米临街商铺，未来可以共享商业配套；

6、项目是容积率仅2.9的高层住宅，且楼间距大，户型均有赠送，多阳台设计，居住舒适度较好。

劣势：
1、107国道各种车川流不息，噪音不绝于耳，扬尘大，临国道一侧的单位，估计难以开窗。

2、B区西南侧与机场实验学校一路之隔，而B区北侧，则靠着公交总站和加油站；A区则与工厂、物流区、大型机械厂、汽车修理厂一路之隔，在路上能闻到十分刺鼻的气味，有机械厂的汽油味、工厂生产产生的噪音和味道，A区南侧紧挨着有加油站。在周边环境上，需要改善的空间较大。北两侧各一个加油站，可能无实际危害，但容易造成心理负担及恐惧。

3、交通方面，107国道上较多的货柜车通行，上班高峰期较拥堵；最近的地铁后瑞站需要公交换乘，距离市中心还是相对偏远，上班交通成本较高。

4、周边环境、配套改善空间大，片区城市面貌的更新估计需要较长时日。

价格分析：

目前片区以工业和民房为主，配套城建、城市面貌都比较落后，商品房项目也屈指可数，除了星航华府一期大户在售（均价2.2-2.3万）和在建的航城星座公馆，其余都是比较早期的项目，二手房均价在1.6-1.9万/平之间，虽然看上去并不高，但从年均*幅来看还是不小，房网2012年6月统计的数据显示，片区的锦绣花园仅0.8万/平，雅乐居1.1万/平，翠湖花园1万/平，金达花园1.2万/平。。。截至目前，年均*幅基本都在20%左右。

天福华府作为市面上少有的低容积率高层，若真如销售所说2.3万的均价开盘，主打的90平以下户型总价在200万左右，符合其刚需定位，性价比还算不错，整体户型虽然略差于星航，但整体居住舒适度更好，更何况星航二期预计10月份推出，定价在2.5万+了。另外领航城三期领秀刚开了样板间，地段、配套等多方面更优于天福华府，不过价格预计在2.6-3万之间，同面积段户型总价高30-60万，首付差10-20万，相比之下，南山这边工作的置业者在首付够的情况下，更建议选择领秀