瑧山海家园备案名：瑧山海家园

项目区位

具体来看，能源工业小区位于南山街道，背靠大南山。西临前海前湾片区，东靠南油西一带。

前者处于白地大开发阶段，向深圳双中心规划迈进；后者正在积极推进城市更新改造力度，多个地块列入旧改计划，包括远洋、碧桂园、京基、大族、龙光等开发商入驻，个别地块已相继落成。

项目位于前海路和荔海二道交汇处，临近月亮湾大道、东滨路等城市主干道、快速路。

地块与南山实验教育集团南海中学及雷圳碧榕湾相邻，周边已建成的小区有鼎太风华、诺德假日花园、太子山庄等，相较相邻板块，局部区域形成较为纯粹的居住社区氛围。

在地铁9号线西延段（即将开通）荔林站及怡海站之间，相距约600米左右。距离荔林站较为方便些，若月亮湾大道东侧出入口开通的话。

因此，整体来看项目所处区位并非传统的中心区域，但相邻板块均是发展潜力大，开发体量大的片区。这种配置对于住宅社区来说，有相对优势。

地块信息

能源工业小区项目被列入了《2014年深圳市城市更新单元计划第四批计划》，自2018年7月底开始，该项目启动了拆除工作。

今年7月，原实施主体能源集团因主业发展需要和证监会再融资监管政策要求，申请撤销其作为能源工业小区城市更新项目实施主体的资格。

后与万科南城公司，即万科集团旗下子公司，签订搬迁补偿安置协议的方式形成单一主体，万科已赔偿搬迁补偿款人民币19.4亿元。

基本信息

根据规划，项目开发以住宅产品为导向。地块拆除用地面积约1.66万平方米，开发建设用地面积约1.31万平方米。

计容积率建筑面积约6.3万平方米，其中住宅5.53万平方米（含保障性住房约1.1万平方米），商业、办公及酒店合计4340平方米，公共配套设施3350平方米。 

另外，规划有占地面积2136.4平方米的教育科研用地和占地面积254.3平方米的公园绿地，需无偿移交政府。

根据单元规划草案信息，住宅地块主体主要由2栋4座28层的住宅，及2层商业裙楼组成。整体建筑规模不大，社区塔楼之间呈对称分布，中间留出较大的社区园林空间。

人行主入口靠近前海路，车辆地库出入口则在地块的北侧规划社区路上。

该项目的另一个比较令人关注的亮点是，目前规划处于南山实验教育集团荔林小学及南海中学学区内。

荔林小学的学区生源质量不错，有比较多注重学区房的置业业主；南海中学原为荔林中学，相关指标数据提升迅速，是近几年南山教育的黑马。

其它的商业等配套，主要为社区业态，地铁的开通，有助于延伸至周边更多的选择。

总之，该项目规模不大，地段不说中心，但周边板块有发展潜力，且所处学区相对有亮点。

户型建面具体如下：

建筑面积约127㎡户型

建筑面积约131㎡户型

建筑面积约190㎡户型

建筑面积约127㎡户型

分布于1/2单元，西南向对称布局大开间短进深空间利用充分；

5.6米大面宽多功能客厅，带有2.2米进深大阳台，宽敞明亮；

主卧自然通透功能全面，次卧空间利用充分，小房间比较紧凑；

公卫距离次卧较远，餐厨空间较好厨房带功能型阳台。

建筑面积约131㎡户型

分布于1/2单元，通透布局大开间短进深，通风采光性能*，功能空间分布合理；

多功能客厅5.8米面宽带有2.2米进深阳台；

主卧自然通透功能全面，双次卧空间较为均衡；

可考虑做横厅布局做4房配置，满足人口较多家庭，入户自带玄关功能空间。

建筑面积约190㎡户型

分布于3单元，双套间配置；

餐客厅双面采光宽敞明亮，带有2.2米进深阳台；

双套间配置，次主卧为暗卫，次卧西北向视野纵深较好，开间进深比良好空间利用充分；

入户独立功能玄关空间设计；

总体布局有一些浪费情况。

小结：

南北双向视野较好，中高层有一定景观优势，也会造成一定差价；

户型全东南向，相互不遮挡，单层2-3户配置，大尺度阳台舒适度较高；

127和131户型居住舒适度较好，略有小轻奢体验。非全尺寸飘窗对实用空间有但一定影响。

万科瑧山海家园获批预售许可证，并在住建局官网公示，本次备案260套住宅及47套商业。

住宅主推户型建面约127-190.7㎡，均价约10.6万/㎡，单价区间在9.2-13.4万/㎡，总价区间在1174-2556万/套。

商业主推户型建面约21-264㎡，均价约16万/㎡，单价区间在12-20万/㎡，总价区间在322-3178万/套。

值得关注的是，按照住建局官网备案页面的备注第2条规定：本项目住宅、商业毛坯交付，不得强制搭售装修等服务并收取费用。

部分住宅备案价

部分商业备案价