东方盛世花园二期备案名：东方盛世花园二期

【区域交通】

在公共交通方面，项目虽然作为三号线沿线物业，但是比较尴尬，因为无论是去往布吉地铁站抑或是草埔地铁站，距离均超过1公里。

规划地铁17号线，根据目前的规划，将会在项目东北侧直线500米处设站，而17号线是一条连通平湖、布吉和罗湖的南北走向区域干线，但是老牛预计17号线最快也要在2023年以后才会开工建设，按五年建设周期计算，17号线通车最快也是10年以后的事情了。

而布吉站作为深圳东枢纽站，除了是3号线、5号线和规划地铁14号线，3线换乘站以外，每天还有将近30趟列车从深圳东站始发，通往全国各地。

除了地铁和列车以外，项目周边的公交尚算便利，粗略统计，超过20辆不同线路的公交车路过荣超花园公交站，有区域短线的，也有通往罗湖、福田、南山，乃至盐田的跨区域公交车。从项目到荣超花园公交站距离大概300米左右。

项目位于布吉关口，紧邻龙岗大道，本应自驾十分便利，可以接驳文锦路和泥岗路，通往罗湖和福田。但是布吉关口车流量较大，特别是早晚高峰期，易出现拥堵现象。

其实在项目的南面规划了一条南环路，这条南环路是位于罗湖区与龙岗区边界，道路西起布吉西环路，东至布沙路，全长约5.6公里，是布吉片区东西向重要城市主干道。

但是因为南环路建设涉及的问题比较复杂，所以推进一直非常缓慢，随着罗湖棚改取得较大进展，又看到了南环路推进的希望。

而南环路的建设主要是因为布吉南部片区缺乏东西向主干道，交通出行压力大，以及舒缓布吉关的交通压力。但南环路什么时候能够正式的通车？难度这么大的问题，老牛真的回答不上。

【周边规划和影响】

在去年的10月份，规土委对布吉中心地区法定图则进行了修改，对布吉中心片区重新定位和规划。提出了“一轴五片”的空间结构以引导片区功能布局。

“一轴”

城市功能发展轴——依托轨道交通3号线的布吉站和木棉湾站，沿龙岗大道，布置商业办公、公共服务、居住配套等城市功能，构建龙岗大道城市功能主轴线；

“五片”

规划设立东站枢纽功能片区、居住与商业配套综合片区、公共服务与居住综合片区、生活居住功能片区和产业与生活配套综合片区。

布吉中心片区未来发展目标定位为龙岗区布吉商业中心的重要组成部分，在完善居住配套和公共服务功能基础上适量发展工业、物流产业，形成宜居宜业的组团中心地区。

布吉中心片区位于项目北面大概1.5公里左右，而布吉中心片区的升级改造，对项目也将会产生直接的影响。

说完项目的北面，我们再来看看项目的南面。刚提到罗湖棚改，全称其实是罗湖“二线插花地”棚户区改造工程，共涉及三个片区，包括有木棉湾片区、布心片区和玉龙片区，其中木棉岭片区在棚改三个片区中体量最大，达到4658户，房屋套数17705套。

木棉湾片区总占地面积25.5万平方米，规划总建筑面积80～99万平方米,其中住宅用房面积70～90万平方米，公共配套及其它用房面积9～10万平方米。

（木棉湾片区棚改效果图）

从2016年12月20日正式启动全面签约和房屋拆除至今，清空交付房屋1100多栋，已拆除房屋500多栋，补偿安置协议签约率已达97%。

而木棉湾片区，正位于东方盛世花园的南面，棚改对项目后期的直接影响还是蛮大的。除了改善居住环境和舒适度以外，更重要的是丰富了周边配套。

现阶段项目周边多以农民房为主，随着棚改的进行，住居氛围和舒适性会得到较大改善，但是改造的同时，也会给项目带来噪音和空气污染等问题的影响。

项目的西北朝向可以看德兴社区公园景观，而东南朝向则可以看围岭公园山景。但要注意的是，西北面临近龙岗大道、地铁3号线和列车轨道，易受到噪音的影响；而东南面后期棚改完成以后，有可能会视野会受到遮挡。

【商业配套】

在商业方面，目前项目周边没有大型的集中商业，主要依靠周边小区的沿街商业。因为周边住宅小区较多，所以沿街商业也比较丰富，可以满足日常生活需求，但是较为分散。

与项目直线距离1.5公里的信义金御半山，规划了超10万平米的大型集中商业，后期将会交由华润集团运营，目前已确定引进的是华润凤凰汇品牌，外界对凤凰汇的定义是社区商业品牌，虽然和周边居民当初的期望有一定的差距，但是也弥补了片区内大型商业的空缺，也可以满足居民日常生活所需。

因为位于布吉关口，紧邻罗湖的缘故，可以共享罗湖成熟的生活配套。

【教育配套】

根据龙岗区教育局基础教育科资料显示，东方盛世目前属于贤义外国语学校和信义小学学区范围，也就是说东方盛世业主的小孩可以报读这两所学校。

东方盛世二期位于龙岗区布吉关口，紧邻罗湖，地铁3号线沿线和马山路的东南面。项目西北面是德兴社区公园。

东方盛世共分为二期开发，一期其实早于2007年就已经开盘了，于08年正式入伙。一期共规划4栋16-18层高的住宅，项目二期的占地面积约4万平米，建面超过7.5万平米。

二期规划由E、F、G三栋合计七座高层组成，E栋为18层、F栋为24层、G座为33层。二期共计638套，停车位356个，车位比不足1：1。

一期户型以两房、三房为主，有少量一房和四房，主力户型两房65-72平方米，三房90-115平方米。二期的户型主要涵盖了78-135平的2-4房。

一、二期所在的地块，是开发商在04年一并拿下的，但是二期的报建手续直到13年才正式得到批复，所以二期也延续了一期高实用率的特点。老牛在这要提醒各位的是，因为地块是04年拿下的，按70年住宅产权计算的话，目前只剩下57年了。

整体户型分布设计主要居住空间朝向较佳，单层最多4户，户于户之间遮挡较少。基本可以保证每户都都具有充足的日照条件。

目前在售，主推产品为建面78-136平2-3房住宅产品，整体均价约5.6万/平。在区域内属于较高价位。

项目共4种户型：（户型分布以每种户型最小面积标注）

建面约78-80㎡可做三房户型分布于E、G栋， 东南或西南向。

建面约85-89㎡可做四房户型分布于E、G栋，客厅开间朝向西北或东北（通透户型）

建面约128-130㎡可做五房户型分布于G栋，朝向西南

建面约132-135㎡可做四房户型分布于E栋，朝向正南

建面约78-80㎡  可做三房两厅一卫

东南或西南向，小面宽大进深双面采光，户型结构紧凑功能完善，双阳台。 客厅开间3.2米此面极端户型中开间在可接受水平。主卧开间3米具有较佳的比例，家具容易摆放。转角落地窗设计，具有较好的采光效果并且增大视野角度，对于高层单位视野具有提升作用。 小房间开间和面积较小不方便做卧室使用。镜像分布，相邻两户型之间次卧有一定的对视效果

E栋（24层）和G栋（33层）与一期相邻（17层）建筑单位楼间距在20米左右，17层以下和以上单位在景观舒适度稍有一定差别。 另外低层单位距离社区人性路口小广场较近，可能会收到一定的生活噪音影响。

建面约85-89㎡  可做四房两厅两卫

分布于E、G栋，南北通透，客厅开间朝向西北或东北，动静分区布局，客厅开间3.4米尺寸稍显不足，主卧开间达3.2米自然通透，带转角落地飘窗，部分单位景观角度较佳。除主卧之外其它卧室开间都小于3米。阳台有西晒或日照不足的影响。北向书房和次卧之间无承重墙可根据需要考虑合并为一个大房间使用。生活阳台较小，由于厨房自带窗可满足通风采光要求，可考虑生活阳台并入客卫使用。

相邻户型连接原因，可能E栋部分单位主卧不具有转角飘窗。

E栋西北朝向为深惠路，噪音影响要高于G栋产品。 由于1期建筑遮挡原因E栋1单元端头户型17层以下东向视野遮挡比较严重，相对17层以上或2单元端头户型应具有一定的价格差。

建面约128-130㎡ 可做五房两厅两卫

分布于G栋，朝向西南，南北通透，主要起居空间南向，布局合理，功能空间北向。4.1米客厅开间矿产舒适，主卧自然通透3..5米开间转角落地飘窗，对于视野具有较大的提升作用。次卧开间也都在3米。餐厨位置空间合理，餐厅旁阳台空间实用灵活，可根据需要做大餐厅，或独立，或开发式的茶室榻榻等米生活空间。入户门与主卧相对，不利于主卧私密性保护，但与书房自然形成小玄关，客厅空间私密度较佳。

临近项目1期建筑17层以下户型视野受阻，相比17层以上单位应具有一定价格差

建面约132-135㎡ 可做四房两厅两卫

户型分布于E栋，项目最大户型，一层两户板式南北通透，4.5米客厅开间宽敞舒适，南北双向大阳台，宽敞舒适。3.6米主卧主卧开间自然通透。动静分区布局，空间尺寸分布较为理想。入户门虽然于主卧相对，却有一定的错位，基本对主卧私密度不构成影响。 高度18层，单栋的人口密度低。房间尺度佳，所有卧室空间都可作为卧室使用。

根据项目设计规划图，南向为社区车行道路，低层单位较易受到车辆噪音影响

总结：

社区密度相对较低，户型整体朝向较佳，居住舒适度较好。

民房和项目自身建筑遮挡原因， 部分低层户型景观受阻。应具有一定的价格差。

所有主卧套间都是自然通透，并且大部分带有转角飘窗，主卧舒适度较高。

项目南向规划旧改，未来可能受到施工影响。并且可能距离规划南环路较近。

此次规土委公示的预售单位共637套，分别位于E栋、F栋和G栋，户型建面约为78-135平，备案均价约56714元/m²，备案价总价区间为381-956万。在销售透露将在明天（5月13日）开放样板间同时开盘，开盘现场享受99折优惠，装修需要另外交钱。

【E栋备案价格】

E栋为24层高，整体为西北和东南朝向，西北朝向户型临近龙岗大道，易受噪音影响，价格相对较低。楼层差价稳定，相邻楼层差价固定在100元/m²。

一单元备案均价约4.9万/m²，总价均价约419万；

二单元备案均价约4.7万/m²，总价均价约401万。

【F栋备案价格】

F栋为18层高，整体为正南正北朝向，均为135m²的大户型，一梯两户，舒适性较高。楼层差价较为稳定，相邻楼层差价基本在204元/m²左右。

一单元备案均价约6.4万/m²，总价均价约870万；

二单元备案均价约6.7万/m²，总价均价约917万。

【G栋备案价格】

G栋为33层高，整体大致为东北向和西南向，虽然不临路，但是东面临近幼儿园。楼层差价稳定，相邻楼层差价固定在80元/m²。

一单元备案均价约5.9万/m²，总价均价约556万；

二单元备案均价约5.7万/m²，总价均价约486万；

三单元备案均价约6万/m²，总价均价约570万。