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2017年09月06日更新

华润城备案名:华润城润府二期(一区)

参考均价:90000元/㎡房贷计算器备案价格
地铁周边综合体成熟片区大型社区
户型:二房(3)、三房(2)、四房(4)全部户型
类型:住宅、公寓、商铺、写..总房源:2140车位数:2460
开发商:华润置地(深圳)有限公司

项目地址:深圳市南山区深南大道与沙河西路交界处地图查看

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华润城A/B/C栋01/02户型
A/B/C栋01/02户型 三房 148㎡

销售状态(0已售,202在售)

户型解读:01户型朝西南,看园林景观,有西晒;02户型朝东南,通风采光佳,视野受回迁房遮挡;横厅布局,双厅敞亮,家具不太好摆放;约36㎡主卧套间,南北通透,舒适;带入户花园,便于储物,保证室内隐私;动静不分区,公卫和一次卧私密性差。[imgId=9171]

952-1262

参考总价

华润城A/B/C栋03/04户型
A/B/C栋03/04户型 二房 89㎡

销售状态(0已售,191在售)

户型解读:户型方正,功能完整,全明通透,动静分区合理入户玄关设计, 人性化收纳空间,提升出入私密性客餐厅,主卧均朝向东南,采光通风俱佳主卧套房设计,独立卫浴系统,尽享舒适体验双阳台设计,景观与实用互不干扰,增加居住的舒适性[imgId=9172]

602-751

参考总价

华润城A/B栋05户型
A/B栋05户型 四房及以上 188㎡

销售状态(0已售,63在售)

户型解读:主要景观面均朝西南,有西晒首批户型中景观视野最佳,无遮挡看园林户型方正,功能齐全,带俩独立套间,居住舒适进出厨房需经过餐厅,部分空间沦为过道卧室分布在厅的两侧,动静不分区主卧门正对走道,次卧离公卫较远[imgId=9173]

1366-1628

参考总价

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牛浩思评楼

全部楼评

华润置地(深圳)有限公司

更新时间:2015-09-30

华润城自带24万㎡的商业万象天地,包含有大型商场、巨幕影院、人文剧场、艺术长廊等等,满足业主日常生活、娱乐、购物所需,前段时间诚品书店的签约进驻也让其更添人文价值。

项目还配有2所九年制南外学校和3所幼儿园,都是家门口的优质教育配套,对家长吸引力明显,其中南外大冲学校已于今年9月开学,另外一个南外学校暂未开建。

而各期物业的底商、会所,也是对生活配套的补充。

此外,周边的大沙河公园、科苑公园、高尔夫球场、欢乐谷、世界之窗、益田假日广场、深圳湾体育馆等休闲、娱乐、购物配套,从项目均可快速便捷到达,十分便利。


可以说,华润城的地段和配套在很大程度上弥补了购房者在户型、密度上的心理缺失。

记得之前在网上有看到一段评价,里面有说到不管华润城户型再差,只要价格不是太离谱,就会有人抢着买。话虽夸大,但从一期的屡次热销和二期的高关注度来看,其价值确实备受看好。

从周边浓厚的商务氛围,以及未来可预见的以回迁房为首的大量租客群体,还有万象天地带来的商业气息来说,项目整体更偏向投资属性。

不过,项目同时还存在学区、配套、交通等优势,会吸引不少高新园和周边的白领,以及为学校而来的家长用作自住,也会形成一定的居家氛围。

所以只要价格合适,自住和投资都是可以考虑的。



更新时间:2015-09-30

华润城位于南山区深南大道与铜鼓路交汇处,是大冲旧改项目,涉及改造的各类建筑物达1400多栋,体量之大,名列深圳在建城中村旧改之最。从1998年立项规划,到2007年华润加入,再到2014年开售,期间曾因种种原因一度推进缓慢,整个工程建设跨越了15个年头,想来有种来之不易的唏嘘感。

1998年,深圳市政府首次将大冲村纳入旧改规划;

2005年,《南山区大冲村旧村改造规划》完成;

2007年,大冲实业股份有限公司与华润集团签订《大冲村旧改规划项目意向书》;

2008年9月,大冲实业与华润集团签订《深圳市大冲旧村改造项目合作协议(框架)》;

2010年1月,168户村民完成签约;

2010年3月,村民物业签约户数已达904户;

2011年12月,大冲整体改造奠基,全面进入开发建设阶段;

2013年3月,海砂问题曝光后,华润大冲旧改项目停工整顿;

2014年10月,华润城润府一期开盘。


更新后的华润城占地63万㎡,总建面280万㎡,是集住宅、公寓、酒店、写字楼、商业、学校于一体的大型城市综合体,主要分为华润自有物业、回迁物业和市政配套三部分。其中,自有物业包括住宅“润府”、办公楼“华润置地大厦”以及商业“万象天地”,回迁物业包括大冲大厦、城市花园、都市花园、新城花园和商务中心,市政配套设有九年制学校、幼儿园和公交首末站。




从上图也能看到,住宅润府共分5期开发,以半围合式布局沿华润城外围而建。前期对外出售的一期是位于整个项目的最北端,而即将推出的二期则位于中间位置,东近南外九年制大冲学校,西靠回迁房大冲城市花园,南侧紧邻万象天地及高新园地铁站。单论配套便利性而言,二期的位置比一期有优势。

 

项目名称:华润城润府二期

项目位置:南山区深南大道与铜鼓路交汇处

开 发 商:华润置地(深圳)有限公司

物业公司:深圳华润物业管理有限公司

物 业 费:5.9元/平/月

总 占 地:约2.7万㎡

总 建 面:约24.3万㎡

容 积 率:7.26

总 户 数:1230户

停 车 位:1480个

装修标准:精装

交楼时间:预计2017年底


同一期一样,润府二期的营销中心依然设在铜鼓路的西侧,华润置地大厦E座二楼。

铜鼓路是一条40m宽的双向四车道,是华润城所有业主出入的主要交通要道,也是连接深南和北环的快捷通道。之前曾因华润城施工封闭一段时间,引起周边居民不满,目前已正常通车,但路边两侧随意停着不少车,显得有点乱。

有点担心的是,等未来写字楼、商业、住宅全部启用、入住后,高峰期可能会出现拥堵。

站在铜鼓路上可以看到,虽已有部分建筑建成,但整个华润城仍是个大工地,到处充斥着哐哐作响的施工声,非常嘈杂,而且按规模和进度来看,这种状态还得持续几年。


据悉,润府二期由6栋超高层塔楼组成,一楼为沿街商铺,二楼是一个总建面约6600㎡的架空花园,3楼以上为住宅。

首批推出的是A、B、C 3栋,均为36层高,配有81㎡1.5房、89㎡2房、148㎡3房、188㎡4房四个户型。

其中A、B栋为3梯5户,C栋为3梯6户,目前已开放样板间,认筹30万可办理VIP登记,10月份将开盘。

后续将推出54层高的D、E栋住宅和F栋公寓,具体时间未定。


整体来看,润府二期约2.7万㎡的用地面积上建有6栋超高层,楼体密度较大,7.26的容积率偏高,对小区品质和舒适度会有一定影响。

二期位于华润城的中间位置,四面均有同项目的其他建筑围挡,且多为超高层,导致中低楼层的可观性较差,主要景观依赖不大的架空园林。

再加上二期是围合式的塔楼,首批多数户型的景观和朝向无法两全。

 

户型方面,润府一期的户型就曾屡被网友吐槽不实用、次卧小、厨房小等等,纵览二期的户型,同样存在此类问题,尤其是小户型,更是备受否定。

其实按户型图上标注的尺寸计算,在基本没有拓展面积的情况下,二期各个户型能达到84%以上的实用率对超高层来说已不算低。

导致让人觉得不实用的主要原因,除了设计、格局等因素外,还与大部分面积被放在厅和主卧上有关。

就拿89平的两房来说,实用面积约76㎡,主卧套间和双厅占去50㎡(包括景观阳台),剩余的26㎡再划分给次卧、厨房、生活阳台、公卫,自然会挤挤的。

当然,这种设计方式好的是会让主卧和客厅相对宽敞、舒适,但对于普通购房者用来居家而言,确实有点浪费。

而装修方面,润府二期走的是市场比较常见的现代简约风格,外部用的是墙砖和中空LOW-E玻璃,内部精装配有厨卫套件、空调等,整体中规中矩,没有特别突出的亮点或细节。

深圳自从限制偷面积后,开发商为吸引购房者眼球,纷纷在装修上打起了主意,市场上涌现了一大批带精装的新盘。

单说南山就有宝能城、深圳湾公馆、恒裕滨城二期、前海凯御以及润府二期等多个即将入市的精装项目,且用材用料都不含糊,各种国际品牌光听名字就能把人“绕晕”。

不过和拓展面积一样,羊毛出在羊身上,成本最终都会包含在价格里由购房者买单,这些都是老调重弹,不作细说。


由此看来,润府二期自身产品并不具太大亮点,真正的核心卖点和一期一样,依然是整个华润城的地段和配套。

先说地段,大片区来看,华润城位居南山高新技术产业园区中区东部,南、西、北三向均聚集着大量的高新技术企业和人才。

高新区是深圳目前最大的科技商务区,整个区内住宅用地较少,新房更是鲜有,大型商业配套也相对缺乏。

华润城的建设,可以看作是对区域现状的完善和补充,给片区带来了大量的新房住宅供应,也带来了商业、学校、酒店、会所等利好配套。

而同时,高新区这群拥有较强消费和购买能力的人群,也将支撑起项目住宅的消化、写字楼的租售以及商业的运营,并给项目带来后续的升值空间。


往小了看,华润城东近沙河西路,南接深南大道,北临北环大道,能快速接通南坪、广深、滨海等城市要道,交通通透性高,且邻近地铁罗宝线高新园站和有50余条公交线路经过的大冲公交站,自驾、公交出行均十分便捷。

一期的7栋、8栋楼下还有个4000平的公交首末站,目前已建成,具体路线暂未确定,投入使用后也是交通利好。

此外,地铁15号前南线也有规划在项目附近设铜鼓站和高新园站,若建成将直通前海,不过该线路尚属远期规划,具有一定的未知性。


综上所述:

润府二期依托华润城280万㎡大体量综合体的优势,享家门口的大型商业、南外九年制学校、幼儿园等利好配套,生活便利,配套完善。

项目位于南山高新技术产业园区中心位置,临近深南大道、北环大道、沙河西路等城市要道,距高新园地铁站和大冲公交站400余米,交通通透性高,自驾、公交出行十分便捷;且周边聚集着大量的高新技术企业和人才,租售需求旺盛,升值可期。

不足的是项目自身产品不具亮点,二期由6栋超高层楼体组成,密度大,容积率高,园林面积偏小,易受其它超高层建筑遮挡,可观性较差,整体舒适度不高;户型虽带精装,省去了装修的麻烦,但实用性一般。


 

 

更新时间:2015-09-30

润府二期目前的吹风价在7-7.5万/平,比一期仅剩的几套在售商务公寓贵0.5-1万/平。

考虑到精装和位置的成分,这个价格的可议价空间不大。

旁边英伦名苑目前的二手房价格在7万/平左右,润府二期低于7万的可能性很低。

老牛在现场看房时特意询问了一些看房者关于此价格的想法,大多都表示在意料之中。

而且从身边朋友及论坛网友对价格的讨论情况来看,争议性不大。

由此看来,如果华润最终真按此定价,很可能又是被抢的节奏。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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