锦顺名居备案名：锦顺名居

本项目开发商为深圳市锦顺源集团有限公司，该公司母公司锦顺源实业有限公司成立于2000年9月27日，注册资本为3600万元，2016年正式注册成为集团公司。集团经营范围涉及房地产、教育业、运输业等行业。

锦顺源集团先前在深圳的房地产业以厂房租赁、运营为主，教育业是经营国有民办学校深圳市华盛实验学校，位于宝安西乡。集团在住宅社区项目开发方面还比较稚嫩。除本项目外，集团在深圳还有一个筹建中的项目，是位于观澜长湖的锦顺星苑，目前在动工中。


（锦顺源持有物业一览，出自 锦顺源集团官网）

项目区位及交通环境

锦顺名居位于龙华大浪街道的水围片区华宁路与塘坑路交叉口东北侧。北靠岭排围村，左邻大船坑市场，右近黄麻埔旧村，南边一路之隔接壤大浪中心区，项目与大浪服装基地园区距离约1.5公里。

【地铁】与项目距离较近的是在建的6号线赖屋山站，实际距离约3公里，步行至赖屋山地铁口较为不便。但大浪片区后期规划有25号线经过，预在项目周边设水围站，站点实际位置不详，需待具体审批公示。

【自驾】临近福龙路、布龙路等快速通道，可以方便直达梅林关、福田。

【公交】目前就近有两个公交站，上岭排新村站和大船坑站。班车通往龙华老城区或走区域内环线。去往市中心需要转车。项目建成后群楼有设公交首末站，预计会新增公交及线路。


（图：上岭排新村站和大船坑站公交路线）

【区域内公交专线】距离该项目不远的大浪服装基地目前已经开通B606路环线公交及E12路快线公交。B606路公交由大浪时尚小镇公交场站出发，环绕小镇周边，途径明浪路、浪宁路、华荣路等大浪主要道路；快线E12路公交由大浪时尚小镇总站出发，途径大浪商业中心、羊台山公园、车公庙、下沙、深圳湾体育中心。


（上为B606路环线公交、下为E12路公交，图出自大浪时尚小镇官方公众号）


（区域专线公交路线图，出自大浪时尚小镇官方公众号）

在建的6号线预计于2020年的年中通车。6号线一期链接龙华深圳北、红山、大浪，石岩、光明、公明、松岗片区。二期由深圳北至罗湖科学馆。建成后方便在深圳北换乘4、5号线通往福田区、前海自贸区，后期也将于建设中的13号线交汇于上屋站，换乘13号线通往光明中心区、留仙洞总部基地、南山科技园、后海总部基地。

规划地铁25号线

25号线规划由石岩始发，经过大浪服装基地、大浪中心区、龙华油松片区，延伸至罗湖区。但目前25号线尚未纳入城市总体规划，暂不具备纳入轨道近期建设规划的条件，其具体走向和站点有待定夺。


（25号线龙华区大致走向示意图，仅供参考）

大浪比亚迪云巴

大浪比亚迪云巴规划由6号线赖屋山站发出，经大浪商业中心、华荣路到达大浪服装基地，终点站设于大浪绿道入口，是一条属于大浪的“内环线”。2019年8月9日，区前期中心（轨道中心）召开了与政府投资工程项目服务单位座谈会，就云巴项目的实施计划下一步需要配合的工作做了沟通，云巴的规划走向图也浮出水面。

我们可以从公示图上看到，云巴在距离项目1.4公里处设立了新围站。如果云巴的建设进一步加快，那么对于项目及周边的交通网会有一定程度的改善。


（比亚迪云巴、地铁25号线大浪区域走向示意图）

道路交通方面，片区内聚集了一批形成时间较早，形态较为传统的村落，街道道路的内网规划需要完善的地方较多。片区内设主干道大浪北路、华宁路、华荣路，分别联通浪口片区、大浪中心区、大浪时尚小镇片区。

外部高速交通，虽然该项目与沈海高速近在咫尺，但遗憾的是该高速路并没有在周边设置出入口。通过福龙路、龙大高速转沈海高速，片区还是能够比较便捷的通往福田、南山中心区域。

观天路西延

与项目紧邻的观天路西延段工程正在施工落实中。观天路西延段新建工程西起于大浪南路，途经美宝路、茜贤路，接终点龙澜大道，大致呈东西走向，全长3215米。道路红线宽40m，双向6车道，设计行车速度50km/h，是龙华中部的主干道、连接福城、大浪街道的交通主动脉。


（观天路西延段工程规划示意图）


（观天路西延段走向示意图）

观天路西延段工地现状，于2019年10月12日摄于黄麻埔旧村。

龙华区重点产业规划及产业发展

龙华区位于深圳地理中心，城市发展的中轴线上，南联福田、香港，北接光明、东莞，是港深莞走廊的重要组成部分。同时在横轴上连贯深圳宝安、坂田、龙岗。作为深圳的产业大区，龙华的先进制造业发达，体系完备，产业园区众多。龙华产业创新的要素聚集，为人口、生产、经济等带来了良好的基本面。

龙华“一中轴九片区”

龙华以建设现代化国际化创新型中轴新城为核心目标。“一中轴九片区”是2012年龙华新区政府为建设中轴新城提出的实施方略，是为“中轴提升、双核驱动、生态人文、城产互促”空间的开发目标所作出的重要指示。一中轴九片区的“九片区”包含了两大功能核心区、三大转型升级示范区、四个战略性新兴产业基地。

两大功能核心区为北站周边的商务核心区，观澜横坑水库周边的科技核心区；三大转型升级示范区为清湖转型升级示范区、龙华商业中心、大浪时尚创意园；四个战略性新兴产业基地为龙华汽车产业城、观澜战略性新兴产业园、福民低碳产业示范园、观澜文化产业园。从规划蓝图中我们可以看出，龙华区城市规划的力度很强。未来这九大片区将是龙华发展转型、产业转型上的示范区。


（“一中轴九片区”规划分布示意图）

“一中轴九片区”之大浪时尚小镇

大浪时尚小镇位于大浪街道北部，是“一中轴九片区”的转型升级示范区之一。它的前身是深圳市服装产业聚集地，总规划面积4．6平方公里，其中核心区域146万平方米。最初，该片区被定为深圳九大产业集聚基地之一，后被市政府列为全市“十二五”期间九个城市发展单元之一。2017年，广东省首批特色小镇示范点名单正式出炉，大浪时尚小镇入选，成为广东省首批特色小镇示范点。

大浪时尚创意小镇目前处于平稳发展期，在龙华区提出的“一中轴九片区”的建设重点的9个片区中，明确“把大浪石凹及周边4.6平方公里片区建成集时尚创意产业产、学、研、销、购、展、游于一体的‘大浪时尚城’”，布局高端品牌服装、黄金、珠宝、钟表等与时尚创意相关的产业。

大浪时尚小镇规划范围（亮色区域）：

时尚小镇在总体规划上分为六大区域，分别是服饰创意研发基地、研发配套服务片区、产居综合服务片区、创意产业拓展片区、宜居生活片区及生态组团区。


（时尚小镇规划功能布局结构示意图）

目前，大浪时尚小镇入驻时尚企业及配套企业已达507家。玛丝菲尔、歌力思、珂莱蒂尔、影儿、梵思诺、卡尔丹顿等一批知名品牌纷纷入驻，爱特爱、艺之卉、沐兰、华兴等一批时尚企业总部也落户小镇。大浪服饰占全国一类商场服装类销售额近三成，形成了“全国女装看深圳，深圳女装看大浪”的产业格局。


（时尚小镇园区品牌分布示意图）


（时尚小镇已入驻品牌名单）

小镇日景、夜景航拍：

大浪时尚小镇的前身服装基地原来是由正方状的加工厂群组成，经过十几年的建设发展，凌散、小、旧的状态慢慢被改善，格局成型。随着总部企业的大量入驻，如今面临空间增量的瓶颈。


（大浪时尚小镇发展历程图）

大浪时尚小镇规划沙盘：


（图片来源：家在网友 ）

周边配套

教育配套

目前项目有大浪实验学校与爱义学校。根据龙华教育局公布的2018年公办学校秋季招生范围所示，大浪实验学校属于项目所在的学区划分范围。


（大浪实验学校、爱义学校位置示意图）

大浪实验学校是政府全额投资新建的九年一贯制公办学校。学校设计规模为48个教学班（其中小学、初中各24个教学班），位于大浪北路，占地面积36606.6㎡，建筑面积25223㎡。

深圳市龙华区爱义学校，是深圳市爱义富兴实业有限公司创办的一所集小学、初中为一体的9年一贯制国有民办学校。学校占地面积18000㎡，建筑面积 40000 ㎡。


（图片来源：爱义学校官网）

周边商业

目前项目周边的商业较为匮乏。周边中大型购物商场有万联购物广场和大浪商业中心，万联购物广场到项目步行距离约1.5公里，大浪商业中心到项目步行距离约2公里。

关于上岭排特色村改造

上岭排特原乡排屋建筑主要为客家民居，约250座，占地约4万平米，其中一座为谢氏祠堂，保存现状完好。上岭排特色村改造以融合居住生活、商贸服务、休闲旅游为目标，建设商业步行街、艺术馆、艺术家工作室、特色民宿。该项目目前仍在前期规划阶段。


（上岭排特色村改造项目与锦顺名居位置示意图）


（乡排屋改造范围示意图）

上岭排村现状：



岭排特色村改造规划图：


岭排特色村改造效果图：

公园配套

目前，项目周边可供日常休闲活动的公园有大浪市民公园和大浪体育公园。但这两个公园和项目有一定距离。项目周边除了这两个公园以外，周边还规划有大浪花街公园，花街项目起于项目北边，向东北方向延伸，全长约4公里。目前项目已经完成招标设计，但尚未正式动工。




（大浪花街走向示意图）


（大浪花街总概念图）

周边旧改

项目周边的待旧改项目较多，与项目距离较近的有新围老屋村旧改、黄麻埔旧改、星河大船坑意向旧改、玉壶工业区意向旧改、大族罗屋围村意向旧改。其中三个为意向旧改，目前还没有具体的立项消息。片区内开发商密集拿地，使得片区可期性较高。

这些项目中进度较明朗的是黄麻埔村旧改。目前，黄麻埔村旧改范围已在区政府网站公示，拟规划旧改方向为高层住宅、甲级写字楼、购物中心、公寓，详细具体规划有待进一步公示。

些项目中进度较明朗的是黄麻埔村旧改。目前黄麻埔村旧改范围已在区政府网站公示，拟规划旧改方向为高层住宅、甲级写字楼、购物中心、公寓，但详细、具体规划还有待进一步公示。


（黄麻埔社区城市更新旧村屋公示图）

水围村的另一个城市更新项目由星河拿下，拟更新范围内建筑面积合计约为67422.27平方米，其中住宅面积40417.62平方米，商业1867.42平方米，办公楼1882.19平方米，工业及配套10042.51平方米，工业宿舍5128.24平方米。

这也是星河集团在大浪拿下的第二个旧改项目。目前，旧改的范围未公示。


（水围村星河城市更新项目交易公告）

法定图则

「大浪石凹片区」法定图则显示，项目周边目前以四类居住用地和工业用地居多。暂无教育用地规划、商服用地规划，中期内片区配套的改善比较依赖城市更新。

地块信息

锦顺名居项目的前身为大浪水围村旧改，2010年就被列入更新单元规划制定计划之中。

2017年项目环境评估报告中显示：项目拆除用地面积为31728.2㎡，开发建设用地面积为20.64.9㎡，分为01和02两个地块建设。项目于2018年8月动工，预计建设工期为36个月，2021年3月竣工。

项目于2017年12月8日取得《深圳市建设规划用地许可证》（深规土许AG-2017-0005号、深规土许AG-2017-0007号）。项目总用地面积20964.9㎡，总建筑面积171640㎡，还包含了一所建筑面积2400㎡的幼儿园。




（项目地块示意图、地块划分控制指标图）

项目详细规划

项目用地呈不规整折尺寸，总建设面积为171640㎡。其中01地块的建筑面积为169240㎡，01地块主要由1栋住宅（含2层群楼及4座超高层住宅塔楼）、及1栋办公和公寓综合楼（含2层裙楼、1座商务公寓楼和1座高层办公室）组成。其中住宅83630㎡，内含保障房2500㎡，商业及办公产品合计28200㎡，商务公寓1000㎡，另外有公共配套7010㎡，公共配套部分包含公交首末站、社康、警务室、老人日间照料中心。

02地块建筑面积为2400㎡，主要由1栋幼儿园组成。

项目01地块主要经济指标公式中可见，项目绿化覆盖率为20%，容积率为7.02，地上／地下停车位共设1044个（项目共852户）。

项目02地块主要经济指标公式中可见规划幼儿园为1栋3层高的9班制幼儿园。
 

项目住宅总户数852户，其中建筑面积＜90㎡的有341户，占总量比例40.02%。

项目局部效果图：





项目底商效果图：

项目现状

项目目前为基坑状态，正在动工中。入市时间初步预计为明年上半年。



项目工程部与沈海高速桥梁段。于2019年10月12日摄于项目部：

项目02地块（幼儿园地块）呈三角状，目前还是土地平整的状态。于2019年10月12日摄于项目部：

不利因素分析：

1.项目南面挨着大浪北路扩建工程及沈海高速路，难免会受到一定程度的噪音影响。其中大浪北路扩建道路工程设计道路红线宽40米，为双向八车道，设计时速50千米／小时，目前正在施工中。

2.项目北面、西面、西北面景观以高层农民房为主，视觉感打折。


（沈海高速及大浪北路扩建示意图）

小结

项目劣势

①项目周边目前来说商业配套缺乏，购物较为不便。

②对于关内的上班族来说，片区的交通目前换乘效率不高，弹性不强，出行的方式单一且线路有限，不能够很好的满足关内上班族的需求。

③项目南向即是大浪北路和机荷高速，难免会遭受到一定的噪音影响。

项目优势

①片区内规划清晰，旧改扎堆。片区形象和相应配套都在可预期的未来慢慢改善。

②项目户型以90㎡以下的户型为主，对于上车的刚需来说门槛较低。

总结

总体而言，项目目前优势不足，配套较弱。但在重点片区发展策略的引领下，片区后期的想象空间较大。

作为目前大浪石凹片区唯一的新房项目，该项目对本地居民／周边居民的有比较强的吸引力。