锦顺名居备案名：锦顺名居

项目开发商为深圳市锦顺源实业有限公司和深圳市大浪水围股份有限公司。

实际操盘方锦顺源成立刚满20年，涉及领域涵括房地产、教育、运输业等。

其中，房地产主要是以工业厂房租赁运营为主，位于松岗及惠州惠阳等地。教育业经营国有民办学校，深圳市华胜实验学校，位于宝安西乡。

尽管有20年的办企经历，但在房地产开发方面，尤其是住宅社区的操盘项目少，开发经验不足，略显稚嫩。

位于龙华观澜片区的锦顺星苑，应该是该开发商自主开发的*住宅社区，已于去年年中获批预售备案。

相比将入市的锦顺名居，锦顺星苑无论是交通配套（临近地铁口），还是生活配套（临近龙华区府），都更加突出。

即便如此，锦顺星苑还有房源在售，不得不说置业者对于项目及开发商的选择，或多或少比较谨慎。

1.交通环境

锦顺名居，位于龙华大浪街道，大浪北路与沿河路的夹角地块。南面沈海高速横亘铺设。

大浪北路是该项目所在区域内的主要对外大道之一，以沈海高速为界，南端下穿高速顺接大浪南路和规划华盛路，中端与华宁路相连，北端通往大浪时尚小镇。

这条大道是一条知名的“难产”路，自2017年大浪北路市政工程即被列入市政府重点民生项目工程以来，项目开工多年仍未完成。

区域内的另一主要对外大道观天路西延段同时在修建，东端连接环观南路，西端规划对接华宁路。因拆迁等问题，该大道到锦顺民居东侧便难以再掘进，将落到“断头路”工程的状态。

主干道尚是如此，微循环交通更是跟着和稀泥。以至于，锦顺名居所处区域的整体道路交通基建水平相对低，区域发展潜力受到牵制。

当然，上述主干道路若能完全打通修成，对于项目及区域的发展将有很大的提升。

轨道交通方面，有消息显示规划地铁25号线从项目附近穿过，设不设站暂不得知，结合区域整体规划看，设站的可能性应该不低。

只是，从兑现的角度来看，需明确25号线是否能进入深圳地铁五期建设计划，若能预计2028年能够兑现，若不能，得奔2030年以后。

2.区域环境

锦顺名居所处的区域实际上是商品房市场的新兴发展区域，大家对该片区的认知度普遍不高。

区域内也尚未形成合力，锦顺名居的入市似有吃螃蟹*者的意思。

该区域在龙华大浪的北部，受沈海高速的影响，与大浪、龙华等核心腹地形成明显的区域发展界线，受割裂影响较大。

基建、配套、城建等综合发展水平普遍较低，工业厂房、民房、老屋村等地块功能混杂，无论从观感还是宜居角度而言，都有较大的改善空间。

图来源于家在深圳论坛：

区域的革新需要借助旧改的力量，锦顺名居实际上也是由旧改而来，其前身为大浪水围村城市更新项目，在2010年就被列入*批城市更新单元规划制定计划中。

周边也规划有其它旧改项目，且吸引了不少知名房企参与，包括星河、莱蒙、佳兆业等。

但旧改涉及的利益广泛，开发周期长，旧改兑现及区域全面改善，还需要较长的等待时日。

项目规划

锦顺名居是一个集住宅、商务公寓、写字楼、裙楼商业及社区基础配套的小型综合体项目，也是区域内*商住综合物业。

本次入市计划带来525套住宅单元（规划住宅共计837套），主推建面约为81-191㎡的户型房源，包含建面81㎡、90㎡、107㎡、129㎡的3-4房。

从住宅户型面积段看，跨越较大，定位有些模糊，建面190+㎡的超大户型，对于上车刚需或刚改而言，门槛够不着；对于享受型改善而言，区域发展水平够不着。

项目用地不规整，包含01和02两地块，占地面积约1.8万㎡，总建设面积约17.8万㎡。实际容积率超过7，建筑密度也稍高。

规划车位数总计1039套，含公寓、写字楼等全领域产品来看，大致能做到车位比接近1。

其中，01地块主要由4座超高层住宅塔楼，1座商务公寓楼、1座高层办公楼和商业裙楼组成。

项目效果图：

据了解，商务公寓面积段为建面约47-62㎡。

另外有公共配套7010㎡，公共配套部分包含公交首末站、社康、警务室、老人日间照料中心。

项目02地块规划有3层高的9班制幼儿园。

小结：

1.锦顺名居地处龙华大浪北部区域，临近石凹片区、大浪时尚产业基地及茜坑水库，产业发展用地为主导；

2.项目所处区域是商品房市场的新兴片区，项目是该片区内的*商住综合社区，在片区全面兴起前，社区氛围较弱；

3.片区内规划有不少商住项目，吸引了星河、莱蒙、佳兆业等知名房企进驻，目前，项目周边的城建面貌、城市配套均有较大的空间，旧改的兑现周期稍长；

4.所处区域内的交通暂时比较弱，对外及微循环交通有待加强，未来轨道交通规划尚不明确，交通提升后，对项目有一定的提振作用；

5.本次推售建面约81-191㎡，户型整体方正，静态分区好；

6.房源面积段跨度大，结合区域现状及发展前景来看，定位较为模糊，南面沈海高速，对于无遮挡的中高层单元来说，可能受噪音影响。

主推建面约为81-191㎡的户型房源，具体包含建面81㎡、90㎡、107㎡、129㎡的3-4房共6个户型：

建筑面积约81㎡户型

建筑面积约90㎡户型

建筑面积约91㎡户型

建筑面积约106㎡户型

建筑面积约107㎡户型

建筑面积约129㎡户型

建筑面积约81㎡户型

东南朝向临路，动静分区布局，大进深阳台实用性能较佳。主卧配置阳台，可增加室内开间进深比，次卧空间较为紧凑，小房间实用性能比较有限。餐厨空间紧凑合理，厨房可向生活阳台扩展，自然通风采光性能尚可。

建筑面积约90㎡户型

东南朝向临路，双卫浴配置，整体结构与81㎡户型相似，部分空间有小幅尺度提升。

建筑面积约91㎡户型西南朝向，视野开阔，功能结构与90㎡单位相同。

建筑面积约106㎡户型

西南朝向，动静分区布局，大开间短进深，通风采光性能良好，主卧出阳台宽敞实用。主卧东南向拥有良好的开间进深比，次卧空间实用性能较好，2个小房间也有东南朝向，但开窗面略小。 餐厨空间紧凑实用，厨房可向生活阳台扩展。

建筑面积约107㎡户型

东北朝向，通透结构，大开间短进深，通风采光性能较佳，阳光直射一般。客厅出大进深阳台，实用性能较好，主卧自然通透，开间进深比良好，北向生活空间略多。厨房可向生活阳台扩展。

建筑面积约129㎡户型

西南朝向通透户型，大开间短进深，通风采光性能优秀，主要生活空间光照充足。客厅带有大进深阳台，宽敞实用，主卧自然通透，功能全面，双次卧配置均衡。厨房可向生活阳台扩展，餐厨空间宽敞明亮。入户玄关尺度恰到好处。

小结：

户型方正功能配置合理，均好性一般。

多阳台配置可有效增加室内空间扩展，生活阳台刻意避开与卫生间开窗位。

部分低楼层产品会受到遮挡，高楼层视野开阔却缺乏景观资源。

锦顺名居获批预售，并在市监局官网公示，本次备案住宅520套，位于2栋B、C、D座。

住宅户型建面约78-187㎡，均价约5.38万/㎡，单价区间在4.78-5.87万/㎡，总价区间在416-945万/套。

部分备案价