深圳市山厦股份合作公司，是山厦当地村委股份合作公司，在平湖区域除昊龙华庭外，还有厦锦园、山厦社区杉坑工业区旧改等多个项目，在平湖当地项目的开发建设中，已逐具规模。

 

从法定图则上来看，片区主要以褐色产业用地为主，覆盖部分商业用地和住宅用地，其中以昊龙华庭为中心，沿新厦大道可以看到，住宅用地较多，且东面有一块待规划的纯商业用地，基本与平湖中心连片，形成一块宜居性较强的区域。

南面沿着新厦大道，可以看到不远处的平湖火车站、平湖佳兆业广场、融湖中心城、华南城等，基本可以覆盖整个平湖中心区街道面貌，和大部分关外街道一样，小产权房占有量依旧很大，城市更新依然任重道远。

 

西面可看到途径的广深城际铁路，和山厦新村的面貌，再远处就是前海后陆金融服务基地。

 

②交通环境

 

平湖火车站，承载了老一辈的回忆，在如今的粤港澳大湾区规划下，平湖拥有距离全是各区综合通道距离最近的先天优势，城际铁路、地铁、高速、城市干道构筑“1+2+3+4”平湖枢纽，给未来城区发展注入新动力。

 

所谓的“1+2+3+4”，即:

1个平湖枢纽站——作为深圳城市发展重点规划枢纽，汇集5轨道，近则通达深圳各区，远则通达全国，将成深圳中部“新枢纽”。

2条城际线——广深城际（已开通）1站罗湖、惠深城际（规划中），通达罗湖。

3条地铁线——10号线（在建中）、17/18号线（规划中），地铁交汇随时切换各区繁华光景。

4大高速——清平高速、丹平快速、沈海高速、水官高速接南坪快速。

 

从轨道交通来看，平湖已规划有深圳地铁10号线、17号线、18号线，其中地铁10号线很快进入试运营阶段，预计2020年开通。与此同时，平湖已改造重启平湖火车站，每天都有多个班次。

 

地铁 10 号线正在建设当中，开通后的平湖枢纽站距离项目约1公里左右。深圳地铁 10 号线属于深圳市轨道交通三期工程项目，南连与香港毗邻的福田口岸站，北接龙岗区的平湖枢纽，全长 29.2 公里，将在2020年建成通车。



地铁17号线将在平湖设6个站点，分别为鹅公岭站、富安站、新南站、平湖站、山厦站、金融城站，计划明年底开工建设。



 

③区位发展

 

在产业规划中，平湖其实是一个重要的现代服务业组团，包括金融业、物流业等，拥有华南城、海吉星、鹅公岭高新科技产业园及平湖金融产业基地等越来越多的产业园在此聚集。

 

平湖金融和现代服务业基地：于2006年选址于平湖街道，占地面积2.24平方公里，总建设规模约380万㎡，分三期建设，目前建设进入高强度开发阶段。

鹅公岭土地整备项目：是龙岗区规划的重大项目，将推进物联网及航天科工两个项目。该园区规划范围约1.52平方公里，目前已与航天科工集团等达成进驻框架协议。

平湖（上木古）跨境电商小镇：规划范围为1.38平方公里，周围资源要素富集，将打造成跨境电商产业云集，相关专业人才充足的产业孵化小镇，集海淘、产品体验、旅游文化休闲于一体的特色消费体验小镇。

 

 

 

①商业配套 

项目自身商业配套稍显不足，购物逛街需1公里左右的平湖商业中心，双拥挤和平湖佳兆业广场商业。双拥街是平湖老商业中心所在，传统步行街的形式，逛起来依然是满满回忆，而平湖佳兆业广场商业在建中，预计将于近期投入运营。

 

 

②教育配套

按照目前的学区划分，项目小学、中学都处在平湖外国语学校范围内。深圳市平湖外国语学校创办于2003年8月,是龙岗区教育局直属的集小学、初中、高中为一体的公办学校。

 

③文娱配套

项目自身配建市政公园、文化中心，不远处有凤凰山，此外还有山厦革命历史纪念馆，位于山厦社区香山路34号，1885年建成的岭南风格的宗祠建筑，可见平湖的历史底蕴。

此外周边的休闲娱乐资源也较为丰富，有凤凰树国家矿山公园、平湖体育中心、松仔岭公园和平湖生态园等。平湖生态园二期基本完成，平湖凤凰山国家矿山公园二期也完成大半，未来是平湖景观资源的几大亮点。

 

④医疗资源

目前平湖的医疗资源整体偏弱，区域内综合素质比较强的医院只有平湖人民医院，可能会存在一定的医疗资源紧缺的问题。

另外，在建中的还有一所深圳大学附属平湖医院（“深圳市平湖医院”），即将投入使用，位于富芳路和湖田路交汇（富民工业区）。

 

 

项目占地约1.5万㎡，总建面约11万㎡，规划打造集住宅、文化中心、行政中心、文化公园于一体的花园社区。

其中规划有3栋住宅，呈半包围状分布，采光视野较高，前后几乎无高层遮挡，社区主入口正对一座约5000㎡市政文化公园，两侧分别是7000㎡文化中心和6400㎡行政中心。

据悉，项目主推户型为74-170㎡2-5房住宅产品，规划有827个停车位，整体车位比约1:1.38。

从平面图可以看到，住宅具体可以分为1栋1单元、1栋2单元、2栋、3栋1单元和3栋2单元，户型按面积段分为76-77㎡蓝色户型、建面约87-91㎡橙色户型、建面约135-138㎡红色户型、建面约162-170㎡绿色户型，基本是2梯4户和3梯6户，户型横跨2-5房，可选择空间较多。[

 

关键指标

①住宅可售建面约5.2万㎡，拆迁安置2万㎡，可售住宅470套。其实现在深圳开发的项目，大部分都配有一定比例的回迁房和保障房，相对来说昊龙华庭的比例可以接受。

②容积率5.3，在楼盘数值偏高，但从平面图可以看到，除了部分户型受限之外，由于有市场公园和文化中心等配套，住宅部分大部分是无遮挡的，视野和采光以项目实际为准。

③停车位737个，平湖目前停车位并不紧张，现阶段配比基本能满足社区要求。

 

 综合点评

①优势

要说优势，平湖中心枢纽的建设，拉近了与关内的距离，占据了良好的交通优势，而且在城市建设方面，前海后陆拓展区、特发、佳兆业等旧改推动明显，让平湖更值得被期待。

项目主入口正对市政文化公园、文化中心，一路之隔便是平湖外国语学校，对于关外的项目，在家门口坐享此配套，已实属难得。

此外，项目预期4万/㎡左右的价格，在深圳可选优质区域并不多，借助地铁10号线的开通，对于福田、罗湖短期的外溢购房，吸引力较大。

 

1栋1、2单元户型 

01/06户型建面约87㎡：朝向东南或西南向，西南方向单位见自身景观公园，建筑物低矮视野开阔。通透布局功能分区合理，主要生活空间优势朝向，在90以下面积段有较好舒适度。客厅开间3.5米，主卧开间3.3米自然通透具有良好的开间进深比利于家居布置。餐客厅与厨房联系紧凑，厨房可想生活阳台扩展取得更优质的实用性能。

03/04/07/08户型建面约88-90㎡：正南向动静分区布局，大开间主要生活空间南向，通风采光效果良好，客厅开间3.4米，主卧开间3.3米空间方正，次卧空间较好，次阳台可做房间使用，但空间比较有限比较适合做功能型空间使用。餐厨空间紧凑，实用性能尚可。

02/05户型建面约170㎡：南北通透布局，主要生活空间南向功能布局科学合理。南北双阳台，客厅开间4.6米宽敞舒适，主卧开间3.5米空间宽敞有利于空间布置，次卧开间都超过3米居住空间较佳。餐厨位独立带有大面积生活阳台功能全面。入户小房间面积有限适合做功能空间使用。

2栋户型

01/04户型建面约76㎡：标准2房户型，朝西向或北向，01户型更具视野景观面，04户型主卧景观。客厅开间3.5米，主卧开间也达到3.5米，空间采光效果较好。功能区布局紧凑。

02/03/05/06户型建面约91㎡：动静分区布局，南向或东向偏南，02户型低楼层单位可能会收到3栋遮挡主要生活空间朝优势方向。公共空间布局方面03/06户型的厨房空间利用相对更充分。次阳台可做小房间使用，需要从公卫生分隔部分面积以达到基本空间需求 。 

3栋户型

01/08户型建面约91㎡：朝东向或西向，户型方正生活空间尺度划分较为均衡。餐厨空间紧凑自然通风采光效果较佳可向生活阳台扩展。入户旁卧室空间有限，做独立房间使用会造成一定程度的浪费。 

02/07户型建面约138㎡：朝东向或西向，大开间所有居住空间朝向优势方向。餐客厅空间舒适度较高，卧室开间尺寸较好但进深略有不足，功能空间全面但占用空间略多。生活阳台宽大可承担大量的功能需求。 

03/06户型建面约135㎡户型，朝向正南，大开间短进深动静分区布局，主要生活空间南向，双次卧开间达到3.4米，相对138户型有更好的开间进深比，居住舒适度高。功能区尺度合理，空间利用充分。

04/05户型建面约162㎡户型，朝向正南，通透结构，客厅开间4.4米宽敞舒适，主卧自然通透空间宽敞。双套间配置北向套间空间有限。厨房宽敞实用带有生活阳台功能全面。

本次备案房源共468套，均为住宅产品，户型建面约76-171㎡，均价3.8万/㎡，单价区间在3.6-4.2万/㎡，总价区间在307-628万/套。