开发商

联建建设集团总部位于深圳，是集城市基础设施投资建设、港口投资及物流、房地产开发及其它股权投资为一体的跨行业、跨地域、多元化发展的大型现代化企业集团，集团以城市基础设施的投资与建设为核心，致力于成为受尊敬的、可持续发展的、极具竞争力的建设投资机构。

该集团介入地产行业为产业园项目“深圳联建科技工业园”，目前一期已于2008年建成并投入营运，该园区荣获“深圳特色工业园”称号，入驻企业均为三星电子等国际知名高新技术企业；二期城市综合体建设项目正处规划设计阶段。

而联建君钰府是该集团开发的住宅项目，预计今年推出。根据其官网介绍，目前该集团现已拥有近100多万平方米的土地储备，在地产行业开始全面布局。

规划配套

新安成熟生活片区配套完善

从地段来看，项目位于前进一路与新安四路交汇处东南角，属于新安的老城区范围，周边已经聚集了商业、医疗、公园、教育等各项资源，相当于入住即可享受到周边的成熟生活配套，这是该项目最大的卖点。

项目楼下即是沃尔玛超市和上合公园，一路之隔即是天虹商场，直径一公里范围内包含宝安中医院、宝安妇幼儿童保健院、宝安公园、上合青少年中心、文汇中学等设施，片区商业、市政资源较为密集，生活便利程度较高。

项目西北向的“宝立方”是文博会分会场“西部国际珠宝城”二期，总投资约16亿元、总建筑面积10万㎡。由“珠宝文化博览中心”、“创意研发大厦”和“宝立方酒店”三大组团构成。是一个集品牌展览、文化交流、创意研发、高端会所服务四大功能为一体的珠宝玉石高端流转基地。

项目小学学区按就近入学原则应为上合小学，中学学区划分为文汇中学。该学校创办于1991年9月，原名西乡二中，为九年制公立学校。后更名为文汇中学，是区教育局直属学校。2017年八大高中录取排名75位，属于中上排名。

距离项目1个地铁站的距离还有中洲建面约8万平的Shopping Mall（中洲•πmall），已经于16.8月开业。未来周边还将有福城前海世纪约8万建面的集中商业，中粮大悦城百万建面综合体规划的商业等。

规划地铁口物业 公共交通出行便捷

项目周边尚没有轨道交通网络覆盖，最近的5号线地铁站点距离项目约1.5公里。目前主要依靠前进一路的公交线路出行，或通过前进一路、广深公路和广深高速等主干道，开车直达市区各处。

根据轨道四期工程规划，前进一路上规划的地铁12号线计划今年8月底正式开工，预计2022年开通运营。项目距离规划中的12号线地铁口“上川站”仅约400多米，周边还将有107线和15号线路的轨道交通覆盖，未来将于5、11、15等多条线路有交汇换乘站点，将串联南山、宝中、前海、后海等多个写字楼商圈，上班出行将会更加便捷。

新安老城旧改迎新机

新安片区土地现状主要以旧工业区和旧的住宅小区为主，无可新增用地，近几年的新房供应主要来源于城市更新。

从地理分布上看，居住用地、商业用地和工业园产业升级改造多数分布在规划的地铁沿线周边，多数距离地铁站较近。且几个大型项目，例如中洲、中粮、勤诚达等大型旧改多集中在现有的5号线沿线周边。未来新安片区的新房供应主要还是来源于5号线沿线。

而项目周边规划有安华工业区东区旧改和宝城34-2片区旧改，目前都尚没启动，且两个项目规模较小，不临主干道，预计不会有大型集中式商业的规划。项目区域内预计主要还是规划以纯住宅小区为主。

项目解析

项目位于宝安新安片区前进一路与同和路交汇处，占地0.9万㎡，总建面约7.7万㎡，规划3栋高层住宅，其中1、2栋为商品房住宅楼，3栋为保障房和公寓，房源总数共计554户，停车位为400个。

项目商品房住宅房源共计448户，主力户型为建面约84-119㎡2-3房。其中小于90㎡以下的户型规划共348户，占总户数的78%，产品以中小户型为主。

西南向：1A栋、2A栋、2B栋西南向紧邻沃尔玛商场，楼下即是前进一路主干道，无高层遮挡，车流噪音影响较大。

北向：1栋北向为黄金台多层住宅小区，高层无遮挡，视野较为开阔。

南向：2B栋和3栋南向规划为安华工业区东区旧改单元，规划为住宅用地，后期可能会被高层遮挡，相对3栋影响较大。

东向：虽小区因地块限制，无多余土地用于内部园林规划，但楼下即为上合公园绿地，景观视野较佳。

拿地*

项目为安华工业区旧改，早于2010年纳入“深圳市城市更新单元制定计划第二批计划（草案）”，2011年成为获得市政府批准。2016年签订土地协议出让合同，正式开工。

2016.1月签订协议出让合同，总地价为52280万，该项目地面价约为56862元/㎡。

综合来看，项目无大开发商的背景，且小区规模较小，自身无相应配套设施支撑。但项目周边配套强大，商业、公园、医疗、教育、地铁口规划等资源应有尽有。

目前新安片区的新房供应主要集中于5号线沿线周边，已逐渐成规模，中高端社区、集中式商业林立，目前房价约在7万左右，距离项目仅一个站，预计会对该楼盘有一些带动作用。且户型多集中在建面84-90㎡之间的2-3房，对于想在新安片区上车的刚需来讲，可以关注一下。

户型及样板间

户型分布

项目采用大面宽楼体，大部分户型南向，整体光照属性较佳，1栋与二栋楼间距20余米，考虑到楼体高度影响1栋底层部分稍有偏弱。1层4户分布，户型类型较多，共有8种户型每栋4种。

1栋：

1栋A座A户型建筑面积约 89.53㎡ 2房2厅2卫

1栋A座B户型建筑面积约 88.61㎡ 2房2厅1卫

1栋A座C户型建筑面积约 86.47㎡ 2房2厅2卫

1栋B座A户型建筑面积约 108.79㎡ 2房2厅2卫

2栋

2栋A座A户型建筑面积约 115.74㎡ 3房2厅2卫

2栋A座D户型建筑面积约 87.2㎡ 2房2厅2卫

2栋B座A户型建筑面积约 119.81㎡ 3房2厅2卫

2栋B座B户型建筑面积约 84.43㎡ 2房2厅1卫

1栋A座A户型建筑面积约 89.53㎡ 2房2厅2卫

位于项目1栋A座A，端头户型，双面采光性能较佳。客厅开间3.7米朝向西南。主卧开间3.2米东南向，视野稍微受到2栋遮挡，生活阳台偏小实用星不佳，阳台可改为小房间使用，但会出现无主阳台的情况，对于居家来说，晾晒功能难以得到保障。西南向为沃尔玛，低层单位应注意其屋顶设备带来的噪音影响。

1栋A座B户型建筑面积约 88.61㎡ 2房2厅1卫

位于1栋A、B座B户型，东南向看花园，因天井的存在自身具有一定的通透效果，客厅开间仅有3.3米在这个面积段偏小，主卧3.1米，次卧2.6米，尺寸不佳。餐厨空间较好，开门方向对于隐私保护较佳。具有独立的内天井但即便可向外延伸会造成厨卫暗室的情况。此户型应具有较大的单价差。

1栋A座C户型建筑面积约 86.47㎡ 2房2厅2卫

位于1栋A、B座B户型，东南向看花园，通透布局，客厅开间3.6米在可接受水平，功能空间可微调，可适当缩小主阳台面积增加室内空间，生活阳台可考虑做小房间使用。可考虑做单卫以增加卧室空间。户型向楼体内部凹进，视野景观面不是很开阔。

1栋B座A户型 108.79平 2房2厅2卫

1栋最大户型，位于1栋B座。户型功能分区较为合理，所有生活空间都朝优势朝向，客厅开间3.9米，朝向东北具有宽阔的公园视野。两个阳台可以考虑实际需要改为房间使用，但空间相对有限，不适宜做标准卧房。生活阳台较小实用性能较弱，厨房采光不佳，需增加玻璃幕墙来提高厨房自然光线。

2栋A座A户型建筑面积约 115.74㎡ 3房2厅2卫

位于2栋A座A户型，通透布局，功能布局合理，客厅开间3.8米有些偏低，主卧可自然通透舒适度较好。北向阳台可考虑做功能房间使用，入户自成玄关，对私密度保护较好。主阳台位置比较差，可能有一定的向外延展空间。走道转角部分有一定的空间浪费。南向临沃尔玛和车库*经之路，低楼层单位应注意设备以及车辆影响。

2栋A座D户型建筑面积约 87.2㎡ 2房2厅2卫

位于2栋A座D，南向偏东，临路，北向可看花园A座单位视野纵深较好可见公园景观，通透布局具有良好的通风采光性能，客厅开间3.55米，主卧开间不足3米稍有不足。北向阳台可做小房间使用，自带玄关具有较好的私密保护功能。主阳台朝向不佳，可能有空间延展的条件。低层单位应注意底商设备以及道路车辆噪音影响。

2栋B座A户型建筑面积约 119.81㎡ 3房2厅2卫

位于2栋B座A，朝向东南，通透布局，北向可见园林和公园景观，客厅开间3.8米在此面积段中有些不足，1.67米宽阳台实用性较佳。主卧开间3.175米自然通透。北向阳台可与储藏室合并做房间使用。除主卧外所有卧室都小于3米开间，4平米左右的厨房只够使用标准。餐厅位向天井开窗，采光通风能力较弱，并且有一定程度的浪费。房间向餐厅开门较多，形成互相干扰。