雅居乐地产控股有限公司1992年开始涉足房地产，2005年在香港联合交易所主板上市，26年所开发项目遍布50余城。以房地产开发及经营为主，同时亦涉足物业管理、商用物业及酒店经营等领域。
 
代表项目有广州雅居乐花园、广州雅居乐中心、海南清水湾、海南莱佛士度假酒店、中山凯茵新城、南京长乐渡等。在惠州惠城区开发有惠州白鹭湖、惠阳雅居乐为惠湾*项目。

 

 区位概况

①项目区位 

惠阳雅居乐花园位于惠阳淡水城区东部，片区划分在淡水新桥片区内，按照楼市区域划分属于南站新城片区，是目前惠阳区政府重点规划打造的新兴片区。
 
根据2018年底，惠阳区住建局发布的《关于惠州市惠阳区南站新城示范区城市设计（草案）的公示》，南站新城片区规划范围：北以白云路为界、南至厦深铁路、东至惠澳高速、西至淡水河，规划用地面积11.9平方公里。
 
以此划分范围来看，惠阳雅居乐项目并不在规划范围内，而是位于南站新城核心规划区的东侧，属于南站新城辐射范围。（如下图）

 

②区位发展

南站新城作为惠州环大亚湾新区的三个起步区之一，是服务惠阳、大亚湾区和深圳东部地区的惠阳新中心区，未来发展目标为粤港澳大湾区的区域服务平台（RSP），将承接南站新城商务总部、软件和电子信息等产业功能，设计目标为粤港澳大湾区.立体生态城市。
 
在基础建设方面，总投资78亿元的城市配套PPP项目，规划建设15所学校，2所大型综合医院和山体公园等配套设施。投资合作协议签约仪式已于2017年7月举行，但目前进展较缓慢。
 

深圳地铁14号线及惠州轨道1号线经过南站新城并设置站点，依托区域轨道交通网络实 现与深圳及惠州主城区的快速连接。
 

按照《南站新城示范区城市设计（草案）公示》，道路方面将形成“三横五纵”的主干路网结构。
 
如道路交通系统图所示，三横为中山东路、白云路和金星大道；五纵为站前路、内环东路和新增三条内部通道。图中的大门埔路和纬五路两条东西走向的次干路未来可与项目接驳。
 

③交通规划
 
【轨道交通】项目距离惠州南站约7公里，目前深圳-惠州-汕尾的捷运化列车已开通，到深圳北站约30*。
 
根据惠州市城市轨道交通线网近期规划，深圳地铁14号线惠州段、惠州地铁1号线均设惠州南站，实现与深圳及惠州主城区的快速连接，距离项目较近的站点为新桥站和惠州南站。

但由于惠州常住人口未达到地铁开建标准，目前惠州轨道交通尚处于停滞状态，动工*未知。近期又有传出深惠城际和深大城际正在前期规划当中，此外也不排除会将惠大铁路改为客运线的可能性，关于轨道交通规划信息一切已官方公布为准。
 

【高速路网】距离项目最近的为惠大高速新桥和淡水东出入口，并与深汕、沿海高速接驳。
 
从深圳光明区宝安区、福田、南山、龙华区出发，可由机荷高速转深汕高速，直转惠大高速，在淡水东出口或者新桥出口下高速，沿惠澳大道到达项目。
 
从深圳罗湖、盐田、大鹏出发，可由沿海高速转惠大高速，在新桥出口下高速，沿惠澳大道到达项目。
 
从深圳龙岗出发，可由深汕转惠大高速，由新桥出口下，沿惠澳大道到达项目。
 

【市政道路】目前项目通往外部的市政路仅有一条规划路，周边主干道有惠澳大道和白云路。
 
由规划路转至惠澳大道南行，接惠大连接线通往惠州南站，全程约7.4公里，*15*左右，目前*距离与淡水中心区相比并无太大优势。
 
惠澳大道北行转白云路通往惠阳淡水城区；项目门前的规划路至白云路一段目前有部分仍在修建当中，交通有所不便；惠澳大道北行通往惠城区方向。
 

④航拍图解

项目东向：三面环山，碧风山目前是未开发状态，仅有中心区域一条市政规划路与外围连通，并贯穿整个项目。

 

南向：惠大高速和厦深高铁线在项目南侧交汇，西南向为惠州南站方向。
 
航怕图中可以看到，整个项目分为多个地块开发，现一期部分已基本开发完毕，一期1、2组团已于年初交楼，但目前还在装修期，入住率低。一期3组团和三期分别将在今年年底和明年中交楼。公立学校现在建当中，预计将于今年9月正式开学。
 

西向：沿规划路西行连通白云路，但目前尚有一段在修建当中，通行有所不便。
 
西侧分布有雅居乐开发的另外一个新盘：雅居乐珑禧花园（在建中）和石径工业区。惠大高速以南为片区另一大社区—碧桂园南站新城，其原为中信新城后被碧桂园收购，但自2017年8月以来的两年均无房源推出。

航拍图中可以看到，项目整体开发程度近半，东侧还有三块规划用地，二期地块现刚刚启动建设。
 

北向：惠大高速和惠澳大道走向一致，北行通往惠城区方向。
 
目前在售的四期晨麓组团和二期地块均位于项目南部，距离厦深高铁较近，未来入住或有噪音干扰，此外南侧红线外靠近厦深铁路分布有原住民居住区。

 

项目配套详解
 
项目周边生活配套主要依托于惠阳淡水城区，距离较近的新一城沃尔玛商超和星河商业约8-10公里，*在20*以上，区域配套这里就不做详解，配套介绍将以自身配套为主。
 

①商业配套 

社区内规划有约5万㎡商业街铺，但由于目前入住率较低，还有部分商铺在售中。目前一期高层组团内仅有极少数商铺在运营中，华润万家便利超市已进驻。

 

②教育配套

社区内有教育配套有：一所十二年制公立学校、在四期地块北侧还规划引进一所九年制私立学校、此外社区还规划有三所幼儿园，分别位于四期私立学校旁和项目北侧两块规划用地中。
 
12年公立制学校占地约10.32万㎡，建面约7.15万㎡，小学36个班，初中18个班，高中36个班，办学规模约4500人。校内配有教学区、运动场、图书馆、办公楼、宿舍、食堂等教学设施。目前正在建设当中，预计今年9月正式开学。

 

根据2019年惠阳区淡水街道公办中小学招生学区划分，惠阳雅居乐花园小学、初中分别划分在惠阳第二中学附属小学和惠阳第二中学，即是项目正在建设中的公立学校。

③交通配套 

社区巴士站已开通，公交巴士线路通往龙岗双龙站、惠州南站和惠阳淡水城区。运营*早6:00至晚8:30，每天八班次，约60*/班。

 

惠州南站线（往返路线）
雅居乐——直达惠州高铁南站，票价单程3元。
 
龙岗线（往返路线）
雅居乐——龙岗长途汽车站（途径双龙站A出口）距离双龙地铁站约500米，票价15元。
 
淡水立交线（往返路线）
雅居乐-马骝岭-一中实验中学-好宜多-立交桥，票价3元。
 

④文娱配套 

社区内的主要休闲配套有约4200㎡香麓湖和约8800㎡会所，均位于一期。会所内配有泳池、羽毛球场、棋牌室、健身室等休闲设施可供业主使用，此外项目东侧碧风山未来规划有山体公园。


 

 

 

项目整体规划
 
惠阳雅居乐花园总占地面积：103万㎡，建筑面积约300万㎡，预计共分六期开发，是雅居乐地产在惠湾区惠阳南站新城片区打造的*百万级配套大社区。总房源约1.6万余户，物管为雅居乐物业2.1元/㎡。
 
社区内主要配套有：一所十二年制公立学校（预计9月开学）、三所幼儿园（规划），一所九年制私立学校（规划）、约5万㎡商业街铺，约8800㎡会所（运营中）内配有泳池、羽毛球场、棋牌室、健身室等休闲设施、社区巴士站（已开通）、约4200㎡香麓湖、东侧碧风山规划有山体公园。
 

目前已投入使用的配套均集中在一期。


 

③项目动态
 
项目于2015年中入市，一期产品分为1-4组团组团和别墅区，1-3组团2015年均价约3800元/㎡（毛坯）；第4组团于2017年10月-2018年3月陆续推出，均价约1.09万/㎡（带装修）。
 

 

四期组团共由12栋高层住宅合围式布局组成，总房源约2200户，顺销中。二期地块刚启动建设，推出*待定。
 
四期首批12栋高层于2018年11月入市，现1、2、11、12栋售罄，3、4、10栋少量在售，价格区间10900-11500元/㎡（带装修），户型建面78-118㎡2-4房；
 
5、6栋于8月2日*获预售，其中5栋32层每层4户，6栋31层每层5户，户型73-97㎡2-3房，备案均价1.17万/㎡（带装修），在售房源较充足；
 
7、8、9栋高层待售，近期将陆续分批推出。
 

 

综合点评

惠阳雅居乐花园作为区域内少有的百万级大社区，项目自成一体，社区内各项生活配套规划较齐全。自2015年中入市至今已开发有四年*，现社区内配套设施已在逐步完善中。
 
由于还处在开发中期阶段，一期已交楼区域仍在装修期，入住率偏低。沿街商铺多为业主自营，未引进大型商超，未来商业运营情况较难把控。待公立学校建成使用后，相信居住氛围会有显著提升。
 
南站新城片区享有高规格的市政规划，但目前进展较缓慢，周边区域环境一般。未来配合惠州南站新城的建设，局部路网还将持续补充完善。
 
价格方面，1.09万/㎡（带装修）起的价格与惠阳北部三和区域新房价格相当，属于惠湾区域价格洼地，这是一大优势。
 
目前在售的四期地块临近厦深高铁，部分楼栋或会受到一定的噪音干扰，挑选房源朝向时需要注意。户型面积以三房刚需户型为主，但部分户型非南向，整体户型实用性一般。
 

户型分析
 
97㎡2+1房两厅两卫：分布于4、5、10栋
 
紧凑小三房户型，客厅开间3.6米，景观阳台朝北。厨卫空间较局促，主卧为南向，3.4米开间，带独立卫生间；两个次卧均朝北，采光欠佳，入户套内阳台可作为房间使用。
 

 

98㎡2+1房两厅两卫：对称分布于4、5栋
 
这个户型最大的弊端是朝向，客厅景观阳台、次卧和主卧均朝东向；主人房带独立卫生间，套内阳台空间较小只能做书房使用；入户玄关过长造成空间浪费，整体看户型设计不太合理。
 

 

 

95㎡2+1房两厅两卫：分布于4、5、6栋
 
客餐厅竖厅设计3.6米开间，景观阳台、主次卧均为南向，主卫空间较小；公卫和厨房宽敞实用；套内阳台仅有2.1米开间，只能做书房或多功能房使用。
 

86㎡2+1房两厅一卫：分布在3栋中间位，每层两户
 
西向户型朝向欠佳，客餐厅为横厅设计，景观阳台为西向；主次卧均为西向，主人房和套内阳台连通，可改造为套间，舒适度提升；厨房空间较小，仅有一个卫生间。
 

 

118㎡3+1房两厅两卫：分布在3栋端头位，每层两户
 
东向户型，这个户型最大的问题还是朝向，主卧和景观阳台均朝东向，两个次卧朝西；主卧3.6米开间，带有独立卫生间并留有衣帽间位置，空间足够宽敞；套内阳台较小只能做书房或入户花园使用。


 

78㎡1+1房两厅一卫：分布在10栋中间位，每层两户
 
该户型设计类似于一房公寓，北向户型采光欠佳；客餐厅、景观阳台、主卧和卫生间均宽敞舒适型；但套内阳台仅有1.6米开间，窄长条空间不利于家具摆放，厨房略局促。
 

 

 

 

 

更新*：2017-10-26

=====户型分析=====

　　25、28栋中共有95㎡（3房2厅1卫），97㎡（3房2厅1卫），115-117㎡（3房2厅2卫），139㎡（4房2厅2卫）4种户型；老牛选取95㎡、115-117㎡、139㎡户型进行分析。

95㎡户型

115-117㎡户型

139㎡户型

=====项目总结=====

　　区位：项目位于南站新城片区东北方向，三面环山，只有西面有一条市政规划路通往淡水，连接惠大高速新桥出入口，暂时较为不便，之后在项目南侧会打通一条道路直通惠州南站，将有助于业主通勤。

　　配套：南站新城片区为新区开发，周围暂时较为荒芜，配套不足，小区后期自身配有的商业教育休闲可以满足基本生活需求。

　　价格：南站新城片区目前有两个楼盘在售，星河丹堤：1.65万/㎡（天赋）、1.4万/㎡（天睿）；碧桂园南站新城：1.38万/㎡。惠阳雅居乐花园备案价为1.09万/㎡，是整个片区价格*的楼盘。

　　交通：西面规划路可转惠大高速连通深汕高速和沿海高速，距离项目约5公里是惠州南站（高铁站）14号地铁惠州段终点站。

项目此次备案二期#6栋新品；

6栋33层高，分为两个2单元，每层4户；

户型为90/99㎡，整体备案均价1.26万/㎡。

更新*：2020-08-21

此次备案二期#11栋新品；

11栋33层高，每层6户；

户型为77/89/98㎡，价格区间为1.14-1.25万/㎡。

更新*：2020-07-31

项目此次备案二期#7栋新品；

7栋33层，每层6户；

户型为77/90/98㎡，价格区间为1.17-1.31万/㎡。

更新*：2020-07-26

项目此次备案#5、10、13栋新品；

5栋33层，每层4户；

户型为87/126㎡，价格区间为1.18-1.35万/㎡；

10栋33层，每层6户，

户型为77-98㎡，价格区间为1.18-1.24万/㎡；

13栋33层，每层4户，

户型为86/126㎡，价格区间为1.2-1.35万/㎡；

更新*：2020-07-06

项目此次备案二期#2栋新品，

2栋33层，每层4户；

户型为77/100㎡，价格区间为1.2-1.3万/㎡；

更新*：2020-06-12

项目此次备案二期#4、14栋，

4栋分为两个单元33层高，每层4户；

户型为87/126㎡，价格区间为1.21-1.31万/㎡；

14栋33层，每层4户，户型与4栋一样；

价格区间为1.19-1.27万/㎡。

更新*：2020-05-18

此次备案二期#3栋，3栋33层高；每层4户，户型为77/110㎡，价格区间为1.2-1.29万/㎡。

更新*：2020-03-27

此次备案的是项目二期#12栋新品，12栋33层高，每层5户；户型为77-100㎡，价格区间为1.2-1.29万/㎡。

单价*的房源集中在20层，单价*的房源在2层以及4层；整体备案均价1.25万/㎡。

更新*：2019-11-29

项目此次备案四期#8栋新品。

8栋30层高，每层4户；户型为78/97㎡，价格区间为1.16-1.21万/㎡。

更新*：2019-10-25

项目此次备案#9栋新品。

9栋分为两个单元，31层高，每层4户；户型为78/97㎡，价格区间为1.15-1.22万/㎡。

9栋单价*的房源在19层，单价*的房源在4层。

更新*：2019-10-18

项目此次备案四期#7栋新品。

7栋30层，每层5户；户型为73-95㎡，价格区间为1.13-1.22万/㎡。

单价*的房源在19层，单价*的房源在2层。

更新*：2019-08-02

此次备案项目四期#5、6栋，其中5栋32层，每层4户，6栋31层，每层5户。

5栋户型为95-97㎡，价格区间为1.13-1.21万/㎡；单价*的房源在25层，单价*的房源在2层。

6栋户型为73-95㎡，价格区间为1.1-1.17万/㎡；单价*的房源在25层，单价*的房源在3层。

更新*：2019-05-05

此次备案四期4栋，4栋32层，1层为商铺；户型为95/96/97㎡，价格区间为1.07-1.16万/㎡。

单价*的房源在25层，单价*的房源在2层。

更新*：2019-04-26

此次项目备案四期第3、11栋；3栋32层分为两个单元，户型为86/118㎡，价格区间为0.99-1.13万/㎡。5栋31层分为两个单元，户型为78/97㎡，价格区间为1-1.08万/㎡。

78㎡户型在11栋1、2号房，价格区间为1-1.05万/㎡。单价*的房源在11栋2单元25层1号房，单价*的房源在11栋1单元3层1号房。

97㎡户型在11栋3、4号房，价格区间为1.01-1.08万/㎡。单价*的房源在11栋2单元26层4号房，单价*的房源在11栋1单元3层4号房。

86㎡户型在3栋1、2号房，价格区间为1.04-1.13万/㎡。单价*的房源在3栋2单元25层2号房，单价*的房源在3栋2单元2层2号房。

118㎡户型在3栋3、4号房，价格区间为0.99-1.06万/㎡。单价*的房源在3栋1单元25层3号房，单价*的房源在3栋2单元3层3号房。

更新*:2019-01-17

此次备案的是项目四期2栋，共32层高，有两个单元，每层两梯四户，共258套房源，其中商铺14套，住宅244套。住宅从2-3层开始，户型有86.64㎡2+1房2厅1卫和118.85㎡3+1房2厅2卫两个类型。其中86.64㎡户型分布于每个单元的01和02号房，共124套房源；118.85㎡户型分布于每个单元的03和04号房，共120套房源。价格区间为10530-11967元/㎡，总体均价为11306.51元/㎡。

更新*：2018-12-15

此次备案的是项目四期1栋。1栋共32层高，有两个单元，每层两梯四户，共258套房源，其中商铺14套，住宅244套。

商铺户型为88.34-263.47㎡，单价从15923元/㎡到23563元/㎡不等，均位于1-2楼。

住宅从2-3层开始，户型有86.64㎡2+1房2厅1卫和118.85㎡3+1房2厅2卫两个类型。其中86.64㎡户型分布于01和02号房，共124套房源；118.85㎡户型分布于03和04号房，共120套房源。价格区间为10366-11800元/㎡，总体均价为11066元/㎡。

本栋小结：

1栋备案可售总房源为住宅244套，住宅总建筑面积25001.84㎡，总房价276670433元，单位均价为11066元/㎡。本栋中，均价*的是1单元04号房，为10568.5元/㎡；均价*的是2单元01号房，为11628.94元/㎡。

更新*：2018-11-30

此次备案的是项目四期12栋，12栋30层高，每层4户，共112套房源；户型为78/97㎡，价格区间为0.99-1.07万/㎡。

总结

（1）此次备案的12栋单价*的房源在25层，单价*的房源在3层；

更新*：2018-03-15

此次项目备案23栋，23栋分为两个单元34层高，每层4户共270套住宅。户型为97/115㎡，价格区间为1.03-1.15万/㎡。此外此次还备案10套商铺。

总结

　　（1）23栋单价*的房源在19层，单价*的房源在1层；

　　（2）23栋1层只有3套房源，97㎡户型比115㎡户型少两套。

更新*：2018-02-07

此次项目备案21栋，21栋分为两个单元29层高，每层4户共240套住宅。户型为95/119㎡，价格区间为1.03-1.15万/㎡。

总结

　　（1）21栋中95㎡户型单价*的房源在2层，119㎡户型单价*的房源在25层；

　　（2）21栋的2单元房源的价格高于1单元的房源。

更新*：2018-01-12

此次项目备案一期4组团的20、26栋，20、26栋均为33层高，每层4户共388套住宅和8套商铺。

　　20栋分为两个单元共256套住宅，8套商铺；户型为83/117㎡，价格区间为1.02-1.15万/㎡。

　　26栋共132套住宅，户型为95/139㎡（1层4号房面积为105㎡），价格区间为1-1.15万/㎡。

总结

　　（1）20、26栋中单价*的房源中在19层，20栋单价*的房源在3层，26栋单价*的房源在1层；

　　（2）4个户型中139㎡房源价格*，83㎡房源价格*。

更新*：2017-12-12

此次备案一期4组团27栋，27栋分为2个单元，每层4户，33层高共264套房源。27栋户型为95/105-139㎡，价格区间为0.98-1.13万/㎡。

总结

　　（1）27栋中单价*的房源在25层，单价*的房源在1层；

　　（2）95㎡户型的价格高于105-139㎡户型。

更新*：2017-11-02

此次备案4组团的19、24栋，共538套房源，户型为83-118㎡，价格区间为1.02-1.13万/㎡。

　　19栋33层高分为2个单元，每个单元每层4户共256套房源，有9套商铺，户型为83-117㎡，价格区间为1.02-1.11万/㎡。

　　24栋34层高分为2个单元，每个单元每层4户共272套房源，有一套商铺，户型为95-118㎡，价格区间为1.07-1.13万/㎡。

总结

　　（1）24栋的价格略高于19栋。

　　（2）19栋单价较高的楼层在2层和16层，单价*的楼层在3层；24栋单价较高的楼层在16层，单价较低的楼层在1层。

更新*：2017-10-20

此次项目备案4组团25、28栋，共407套房源。其中25栋分为两个单元，34层高，1层3户，其余每层4户，共270套住宅，5套商铺；户型为97/115㎡，价格区间为1.02-1.1万/㎡。

　　28栋33层高，每层4户，共132套房源；户型为95/139㎡，1层4号房为105㎡，价格区间为1.03-1.15万/㎡。

总结

　　（1）25栋和28栋中单价*的房源在25层，单价*的房源在1层。

　　（2）95㎡户型在所有户型中价格*。

　　（3）28栋的单价高于25栋。