中海万锦熙岸华庭备案名：中海万锦熙岸华庭

1.中海地产（以下简称“公司”）隶属于中国建筑集团有限公司，1979年创立于香港，1992年在香港联交所上市（股票代码：00688.HK，简称“中国海外发展”），2007年入选恒生指数成份股。中海有40年房地产开发与不动产运营管理经验，业务遍布港澳及内地70余个城市及美国、英国、澳大利亚、新加坡等多个国家和地区。

2018年，公司总资产达港币7253亿元，净资产达港币2936亿元。2019年上半年，实现销售合约额港币1,942.0亿元，同比增长28.7%，净利润港币249亿元。

2.中海口碑较好，落地深圳的各个项目对区域也都有不同程度的价值提升。像香蜜湖一号、九号公馆、中海天钻，都是江湖榜上比较有名的豪宅，另外像中海锦城，中海康城也是片区内关注度较高，流动性较强的“网红”项目。

中海在深圳开发的地产项目一览：


（图片来源：中海地产官网）

3.近两年中海对于在深圳拍地可以说表现的十分积极。从土地拍卖的公开记录来看，中海在2018年拿下坪山区域的这块地之后，又在2019年6月的土拍中拿下光明区观光路北侧、明政路南侧的地块，并且迅速开工。

区位及交通环境

项目位于坪山河畔，金牛东路与创景路的交汇处。同时项目靠近南坪快速、金牛东／西路、绿梓大道、坪山大道等城市快速路及主干道。距离南面16号线（在建）技术大学站约1.1公里。

项目南边即是建设中的深圳东部大学城，北边是聚龙山湿地公园，往东为深惠交界处，跨线进入惠州大亚湾区。

项目整体效果图：

实景图：

【地铁】目前距离项目较近的地铁为16号线（在建），预计2023年通车。16号线站点技术大学站约1.3公里。远期规划还有19号线经过该片区，但目前站点尚未明确。

【快速路】距离项目较近的快速路有在建的南坪三期快速路、绿梓大道与规划建设的外环高速。目前南坪三期已开通，主线全长约22.88公里，终点连接线与聚龙路相接，长约0.681公里。并规划外环高速公路田头互通立交。绿梓大道目前已贯通丹梓大道，与深圳东部过境高速形成接口。



【公交】项目周边沿金牛东路设公交站竹坑村委站、创景路口站、竹坑总站。经过的线路较多，竹坑村委站有941路、b951路、m294路、m422路、高快巴士5路。创景路口有m195路、m296路、m327路、m440路。竹坑总站有941路、m294路、m576路。

南坪快速路

南坪快速西起南前海，东至龙岗坪山，工程分三期建设。全线贯通之后，串联起深圳市第二圈层的横向链接通道，南坪快速联系坪山、横岗、龙华、南山等西部港区及中部龙华、东部龙岗坪山等组团，为深圳的东西往来提供快捷的交通路径。



南坪快速三期

南坪快速路三期工程位于龙岗区及坪山区。它西起水官高速公路横坪立交，东至聚龙路（规划外环高速公路田头立交），全长约22.2公里。其中起点至碧岭工业区段为新横坪公路改造段，双向六车道，长约8.5公里。在坪山境内过东部过境高速公路、宝坪路、中山大道、宝汤路、锦龙大道（坪盐通道）、马峦北路、龙坪路、坪西路、绿梓大道、外环高速公路等。



南坪快速三期航拍：


（图片来源：坪山区政府官网）

绿梓大道
 
绿梓大道位于深圳市坪山区北，道路呈南北走向，与东西走向的东部过境高速形成区域的快速路网。

地铁16号线

地铁16号线别名“龙坪线”，又被称作深圳东部的“内环线”。深圳地铁16号线全长约29.2km，全线为地下敷设；共设车站24座车站，其中5座车站为换乘站，计划与深圳地铁3号线、深圳地铁14号线、坪山云轨等线路换乘，全线皆为地下站设计。全线并设置田心车辆段一处。
 
未来，地铁16号线将会沿阿波罗产业园片区向南延至安良站，以支持阿波罗产业园片区重点发展，强化龙岗中心区和横岗、盐田地区的区域联系。



地铁14号线

地铁14号是东进战略中意义重大的一条轨道。14号线工程起自福田中心区岗厦北枢纽，经福田区、罗湖区、龙岗区，止于坪山区沙田站。全线设站17座，线路全长50.34km。起点预留延伸至会展中心条件，终点预留延伸至惠州条件。*设计速度为120公里/*，采用自动化无人驾驶技术。

地铁14号线与16号线可在坪山围枢纽站换乘。

整体规划及发展

项目所在所在的片区非区域的核心地区，是坪山区相对来说较为边缘的地带。城市整体呈现的面貌较为落后，工业厂房遍布，缺乏人居气息。不过该片区受东进政策利好，坪山高新园规划推进落地，其定位及发展的方向、开发的模式比较明确、清晰，后期可塑性较强。

①坪山高新区

坪山高新区与惠阳、大亚湾毗邻，东、北至深惠边界，南至田头山，西至高压走廊及出口加工区，总规划面积51.6平方公里，为深圳国家高新区双核心区之一。

坪山高新区土地空间潜力大，拥有国家生物产业基地、国家新能源汽车产业基地、国家新型工业化示范基地和出口加工区四块“*”金字招牌，先进制造业集群态势初现，高端创新资源加速集聚，已形成较好的产业基础和竞争优势，未来将成为深圳产业发展的重要增长极。



②田心科技城

田心科技城位于坪山区石井街道田心社区，距离项目约2.6公里。

田心科技城定位为世界一流的生态文化科技新城，总用地面积约65公顷，总开发量约150万平方米，其中车辆段盖上开发量约54万平方米。

田心科技城将在地铁16号线田心站上方建设，按照“零换乘，一体化”设计原则，探索“轨道交通+社区+产业发展”的新型开发模式，实现产城融合效应。


（图片来源：深圳商报）

③深圳东部大学城
 
片区内另一重点开发项目为深圳东部大学城，规划总占地6平方公里，目前已经入驻的大学为深圳技术大学。北京中医药大学和深圳大学希伯来学院已于2016年与坪山区政府签署了合作框架协议，确认深圳校区将会落户坪山。另外，中国药科大学也表示了有“加入”东部大学城的意向。

深圳技术大学

2018年12月17日，教育部日前印发的《教育部关于同意建立深圳技术大学的函》，文件正式批复同意设立“深圳技术大学”。
 
文件明确了深圳技术大学系本科层次普通高校，学校定位于应用型高等学校，主要培养区域经济社会发展所需要的应用型、技术技能型人才，由省领导和管理。
 
学校本科专业设置按国家有关规定办理，首批设置机械设计制造及其自动化、物联网工程、交通运输、汽车服务工程、光源与照明、工业设计等6个本科专业。
 
学校全日制在校生目标在2020年发展规模为5000人。
 
深圳技术大学目前已经在创景路东（竹韵花园地块）启动校区教学楼、图书馆、学生宿舍、食堂。

深圳技术大学建设项目一期位于深圳市坪山区石井街道田头片区，用地面积约59万平方米，总建面95万平方米，计划于2020年年底完工。

本项目建设内容包括六大学院，19个建筑单体。六大学院分别为健康与环境工程学院、创意设计学院、新材料与新能源学院、大数据与互联网学院、城市交通与物流学院、中德智能制造学院。

19个建筑单体含先进材料测试中心、学术交流中心、图书馆、会堂、公共教学楼、校行政与公共服务中心综合楼、体育馆、南北区宿舍、食堂、留学生与外籍教师综合楼、校医院、地下公交首末站等教学、生活相关配套建筑。

一期总平面图：


（图片来源：深圳技术大学官微）

一期校区效果图：





一期在建综合教学楼实景图：

产学研一体化

东部大学城为坪山相关产业发展提供人才储备，同时协同坪山田心田头产学研一体化聚集区的规划，为打造产学研一体的田心科技城提供了可持续发展的支撑力。

法定图则

从片区法定图则上看，该片区规划工业用地、居住用地、教育用地、生态用地面积较平均，商业用地较少。居住用地规划较连贯，日后能够形成较集中的生活圈。片区内坪山河畔与规划公园均以休闲观光为主，也增强了片区的整体宜居性。

周边配套

1.教育配套

根据《坪山区2019年秋季义务教育阶段新增公办学校招生范围公示》公开文件显示，项目所划分的学校为竹坑学校和坪山同心外国语学校。

竹坑学校和坪山同心外国语学校的小学学区、初中学区是大学区制的试点学校。

大学区招生方式

属于大学区范围内的适龄儿童少年，可同时填报大学区范围内的所有公办学校，填报的*个志愿学校由学生家长根据实际自由选择填报，不设置积分加分项。教育主管部门按照先类型积分、后志愿、积分由高到低的顺序进行网上录取。

例如：如果A、B、C三所公办学校组成大学区，那么属于大学区范围内的适龄儿童少年，可同时填报大学区范围内的A、B、C三所公办学校。

《坪山区2019年秋季义务教育阶段新增公办学校招生范围公示》：

竹坑学校距离项目较近，而坪山同心外国语学校距离项目有一定的距离，步行较为不便。老牛大致测算了一下，竹坑学校距离项目直线距离大约在500米以内，而从项目出发步行也几乎可以直线到达；坪山同心外国语学校与项目直线距离约3公里，建议以自驾、公交等方式实现通勤。

距离示意图：

竹坑学校

竹坑学校位于竹坑路以南，上坝路以东，坪河北路以北，总用地面积约2.28万平方米，总建筑面积75715.14平方米，按48班九年一贯制办学规模进行建设，计划可提供2240个*。

据坪山区建筑工务署发布，坪山区竹坑学校项目2019年4月份地下室砌体完成100%；宿舍楼隔板完成100%；教学楼隔板完成70%；设备安装完成20%；完成总工程量约65%。

竹坑学校项目实景图：

坪山区同心外国语学校

深圳市坪山区同心外国语学校位于坪山区锦绣中路3号，聚龙山公园北侧，校园占地面积为6.8万平米，总建筑面积为8.1万平方米。

坪山区同心外国语学校为区全日制九年一贯制公办学校，办学规模为99班，2014年9月正式招生，首届开办17个班，现有规模84班，有中小学学生近3904名。


（图片来源：坪山区政府网）

医疗配套

距离项目较近的大型医院为聚龙医院（又名萨米国际医疗中心）。

萨米国际医疗中心位于燕子岭及石井片区，用地面积67945㎡，建筑面积73400㎡。建设内容为门急诊大楼、住院大楼、医技管理大楼、相关配套用房等，病床数600张。该项目主体已全部完工，目前正在进行室外园建及绿化施工，项目2016年年底完成建设，2017年交付使用并试运营，聚龙医院后更名为萨米国际医疗中心（深圳），为坪山新区*三级甲等综合医院，由深圳市公立医院管理中心和德国汉诺威国际医学创新公司合作运营。深圳市民将可以享受到国际一流水准的神经学科医疗服务。

方位示意图：

萨米国际医疗中心实景图：


（图片来源：坪山区政府网）

商业配套

目前项目周边只有零散的中小型商业满足生活便利，缺乏大型综合体商业配套。目前距离项目最近的大型商业综合体有龙光城商业广场，其次是益田共和城邦（规划在建中）。

文体配套

项目北靠聚龙山生态公园，东西两侧均规划为公园建设用地，规划落成后将会丰富片区的生态景观带，提升片区的宜居性。

关于坪山河

坪山河位于东江淡水河上游，从西南至东北纵贯坪山区，穿城而过。

深圳改革开放经历了30余年超高速发展，累积了不少历史遗留问题。坪山作为工业生产中的原关外片区的重要节点，也在这一轮快速发展中付出了代价。大规模的、粗发式的传统工业产业破坏了坪山河域的水质与其完整的生态体系，环境污染问题日益凸显，同时对沿河城市面貌造成了负面影响。

坪山河干流综合整治及水质提升工程

坪山河干流综合整治及水质提升工程于16年12月15日开工，是全国*以“交接断面水质达标”为验收标准的大体量全流域水生态治理工程，治理的河道全长20.5公里，治理范围从三洲田水至下游深惠交接断面，建成后河道防洪标准百年一遇，2020年水质优于地表IV类。

该工程于2018年获得了深圳市治污保洁工程*项目，目前，工程已在进行各项收尾工作。

随着坪山河河水质量的改善，临河生态环境与人文景观体系将得到全面提升，周边住宅社区都将受益。

坪山河干流示意图：


（图片来源：坪山区政府）

改造中的坪山河：

周边旧改

竹坑*工业区及老围片区城市更新单元位于龙田街道，拟更新方向为普通工业、居住功能。



在《2019年深圳市坪山区城市更新单元计划第三批计划》中。竹坑*工业区及老围片区城市更新单元已公示更新范围：



拆除范围示意图：

项目规划总建面约12.7万㎡，容积率4.65，总户数为822户。建筑*高度143.97米，最大层数为48层。地上地下停车位合计为1000个（含300个充电桩车位）。

项目整体规划及不利因素

1.项目共7栋，其中1栋、5栋为商品住宅，6栋、7栋为人才住房，2栋为独立商业楼，3栋、4栋为幼儿园。

项目沙盘：



项目住宅总建面共计7.65万㎡，其中待售商品住宅仅2栋（1栋、5栋），总建面约3.94万㎡；人才住宅2栋（6栋、7栋），总建面约3.71万㎡.

项目商业面积共计5000㎡，分布在5、6栋的1-2层底商和7栋1层底商以及2栋独立商业楼。

仅1栋商品住宅为143.97米的高度，其余住宅均为99.72-99.92米左右33层高度。



商业主要集中在5、6栋楼下，垃圾收集站在5栋楼下。

项目共计822户，其中商品住宅户型仅450户，占总户数的54.7%，建面39360㎡，套均户型约为87.5㎡，推出户型以刚需中小面积段为主。

人才住房套数为372户，占总户数的45.3%，总建面为37090㎡，套均户型约为99.7㎡，预计推出户型以改善型的大面积段为主。

项目总平面示意图：



从官微目前公布的户型图上来看，项目计划*批推出的是1栋，有76-80㎡三房、84-89㎡三房及105㎡的四房，共三个户型段，5种面积：

项目以北规划有竹坑路，一路之隔为只租不售的人才房地块，建成后对5栋部分户型形成一定的遮挡。

项目西临农业用地和自然村，据说该地块有可能会由奥园地产拿下并开发（奥园翡翠东湾三期），但此消息并不明确，仅供参考。

项目以南规划有滨河北路，1栋部分户型朝向坪山河流，具有景观优势。



放上一张项目鸟瞰整体效果图，供参考：

小结


1.片区整体发展面貌较落后，但在东进政策推动、坪山高新园区确立、东部大学城规划落地等利好刺激下，片区发展的潜力不小。深圳东部大学城+产学研孵化，确立了片区产业的发展路径。

2.项目周边生活配套较弱，居住氛围不足，周边居住用地也较少，工业用地及生态用地居多，生活圈密度低，但后期大学城的连片开发能够有效提升片区人气和促进相关商业配套的规划。

3.项目地处深惠交界，项目距离惠州大亚湾区地界直线距离不足2公里，大亚湾片区新盘供应量较大，有价格优势，对于市场会有一定影响。

4.项目为“5年限售”项目，即住宅取得套房不动产权证之日起5年内不得转让，限制了其流动性，加长了变现周期，买家得做好长持准备。

目前项目样板房已开放，将推出76-80-84-89-105㎡的3-4房单位。户型均好性较好，南向户型拥有*的视野，北向户型在同类产品中相比格局较佳，具体分析如下：

建筑面积约76-80㎡三房一厅

朝向东北或西北，大开间短进深，空间利用充分采光充足生活空间朝优势方向。客厅带有大进深阳台功能全面。主卧自然通透双面开窗，双次卧可单独使用也可合并为大房使用。明厨明卫，餐厅独立自然采光。

建筑面积约84-89㎡三房两厅

朝向东南或西南，视野开阔。动静分区布局主要生活空间南向。客厅带有大进深阳台充分发挥视野优势，主卧开间进深比合理空间利用充分。小房间空间较小比较适合做单人间或功能间使用。U型厨房实用性能*，餐厅紧凑独立。

建筑面积约105㎡ 四方两厅

朝向东南或西南，视野开阔。动静分区布局，主要生活空间都有*的视野。主卧采光通风效果*，次卧可单独使用也可根据家庭需要做双大房。次要空间以及功能空间自然通风采光，U型厨房宽敞实用。

中海万锦熙岸华庭获批预售，共推264套住宅，位于项目1栋。

建面约79-105㎡，均价约4.2万/㎡，总价约316万/套起。

住宅部分备案价

更新时间：2020-02-06

中海万锦熙岸华庭获批预售许可证，并在市场监督管理局公示，本次备案房源位于5栋，共214套，涵盖商业和住宅两种类型产品。

其中商业，共28套，户型建面约15-97㎡，均价约8.4万/㎡，单价区间在4.7-11.2万/㎡，总价区间在100-999万/套；

住宅产品，共186套，有77㎡、84㎡两种户型，均价约4.25万/㎡，单价区间在3.8-4.5万㎡，总价区间在289-384万/套。

部分备案价格