恒裕未央花园备案名：未央花园

项目交通环境

恒裕未央花园位于龙华区民治街道上塘片区，地铁4号线上塘站B出口，是不折不扣的地铁口物业。

同时，距离在建地铁6号线（2020年通车运营）上芬站约650米（百度地图测量，仅供参考），地铁轨道交通优势突出。

项目地块的北侧和西侧分别与龙华建设路和新区大道接壤，靠近福龙路、布龙路、龙华人民路等多条主干道路及城市快速路，平峰时段的路面交通对接周边片区及市区便捷且高效。

但是，龙华依然缺少更有效的分流通道，哪怕地铁6号线通车后，也难缓解龙华高峰时段整体性的拥挤状况。

打通更多对接市区通道，或完善龙华本地商务环境，可能才能有较明显的改善。

周边主要交通的规划包括：

【地铁】按照目前的初步规划，未来龙华往西至前海、南山等快速地铁有21号线和27号线；往福田方向有22号线；往罗湖方向有25号线。

【高铁】项目与深圳北站相距约3.5公里，目前运营的有广深港-京武广线和厦深线，通过跨线运营可通往全国各地。

预计2022年左右，新添赣深线；2025年左右，新添深湛线（江深段）。

刚公示的江深段走线图：

【道路】新区大道北延项目于2017年9月开始动工，原本计划今年6月可通车，现在来看延期通车已成定局，真够拖拉的。
按照既定规划，北延工程分两阶段进行：

第一阶段呈南北走向，南起建设路，下穿和平路、地铁4号线龙华车辆段，连接布龙路，建成后将打通新区大道与布龙路之间交通联系。

第二阶段再顺延至龙观路，打通观澜、龙华、大浪、民治四街道的新联系通道。

项目区位环境

未央花园位于上塘片区，从街道管辖划分来看，上塘隶属于民治街道，在大浪龙胜和民治红山之间，建设路隔开了大浪和民治两街道，布龙路往东就算是龙华老城了。

早些年，上塘片区是龙华分散在各处的工业厂房较为集中的区域之一，过去这块区域并不被特别受关注。不成规模的乡级道路分割，让私宅和工业厂区林立相对。

如果以龙华人民路作为界线，区域内最早的商品住房小区是金地上塘道，2009年时入市；2010年开始，潜龙曼海宁高价销售，引起一阵价格讨论，至今都耐人寻味。

随后合正中央原著、特发和平里等项目掀起了上塘片区置业热潮；再到中海锦城地王诞生及入市，片区的整体价值和认可度被完全激活。接着便是大家熟悉的鸿荣源尚峻，以及建设中的金茂府等。

随着龙华对接市中心区的交通环境整体改善，以及龙华新城规划的助推，上塘片区内大批新地开发和城市更新陆续开发，在这样的契机下实现片区整体从工业区转为居住区。

相对于红山片区，上塘的居住属性更为纯粹些。而配套的商业则主要面向社区居民，满足基本的生活所需。

周边配套

1，商业配套

龙华作为居住人口大区，各类商业业态比较齐全。近几年随着众多商住综合体的开发建设，不断地注入新型商业，并且逐步形成多个大型商圈的发展趋势。

以壹方天地为核心的龙华老城商圈，距离项目2个地铁站及约1公里的步行距离，车程则约3公里。

以红山地铁站为核心，目前布局了龙华九方，未来还有龙光玖钻和招商与华侨城联手打造的红山6979街区型mall。

以上塘地铁站为核心，即项目舒适的步行范围内，主要是社区商业为主，除各大社区的临街商铺外，成规模的有港铁天颂底商、中海AT mall，和平里底商等。未来还有星河coco garden、金茂府底商等商业将持续补充进来。

可以说，地铁4号线的每一个站点基本上都对应着新型购物场所，进入市区直接地铁接驳商业亦十分便捷。

与上塘地铁站A/D出口直通的上塘荟ATmall：

金茂府沿街商铺已见围挡，含餐饮、佳兆业心居地书店等业态：

2，学区配套

目前项目在上芬小学和龙华实验学校的学区范围内，不过随着片区内其它新学校的建成，学区调整是大概率的。

比较近距离的，即隔着金茂府的岳盟工业区旧改，规划了九年制学校。金茂集团其实对这个学校规划有所意思，谈论过引进学校集团合作办学，具体以政府规划为准。

而前几天金茂府产品发布会上也透露了，项目未来是有计划引进九年制公立学校。

而这所学校应该指的是恒大岳盟工业区旧改范围内规划的九年制学校：

目前包括规划学校在内，以及岳盟工业区项目还未有实质进展，可能还有手续未妥当：

3，文体休闲

片区内规划有简上体育综合体，项目两侧即沿新区大道和腾龙路已落成及规划有社区带状公园；地铁红山站周边规划有市图书馆、市美术馆和展览馆等。

简上体育综合体：位于简上路与腾龙路交汇处，占地64,000㎡，规划为游泳馆、舞蹈房、击剑馆、网球馆等多类体育场地综合体。地块已动工，预计最快明年落成。


图：来源于境工作室（CCDI）。

远处可见的吊塔即为简上体育综合体项目位置，已出地面：

4，医疗健康

上塘医院：法定图则显示该片区规划有上塘医院，位于福龙路于简上路交汇处。上塘医院地块为A815-0030，2016年12月底曾公开出让该医疗用地，但最终取消了竞拍。

新华医院：虽然上塘医院目前尚无定论，但距离项目一站地的红山，规划有市级三甲医院“新华医院”，已动工，计划2023年运营。

规划占地面积6万余㎡，病床数量2500床，建筑面积478189㎡，停车位3500个，总投资43.2亿元。

深圳市第二儿童医院：位于民治大道与平安路交汇处，5号线“民治站”旁，规划为市级三甲医院，已动工，计划2023年运营。

周边旧改规划

红山、上塘片区经过这几年的发展建设，可开发用地越来越少，加上地王效应，周边土地价值也随之高涨，造成旧改难度加大。

目前周边聚集了多个规划中小型旧改项目，已经吸引了如卓越、恒大、合景泰富、莱蒙甚至华润等知名开发企业入驻。

项目北侧紧邻建设路，沿建设路往东，旧改一字排开，多为“工改居”。但除了壹成中心花园外，大多项目还在积极“磨洋工”。

未央花园项目，其地块整体较为方正，地块东侧预留了切角地块建设社区公园。这能够增加社区休闲空间，并能够缓冲地铁4号线运营时的负面影响。

地块东面隔着腾龙路与金茂府相对；北面与曼海宁为邻；南面是另一规划为住宅用地的地块，目前在做土地平整，暂未知具体的开发主体及实际用途；再往南则是莱蒙国际的简上工业区“工改商”综合体项目。

社区公园正在建设中，即将完工：

项目基本信息及不利因素分析

由于缺少比较多的信息，这一部分暂且简单地过一过，有更多信息再作更新，也欢迎知情人士补充说明。

1，项目总用地面积约3.4万㎡，建设总建筑面积约25.7万㎡。计容建筑面积约16.7万㎡，其中包括约13.6万㎡住宅、2.3万㎡商业。

2，规划有7栋住宅塔楼，共计10座住宅单元楼。塔楼沿地块边缘布局，整体围合布局。中间留出了社区花园。

从获取到的信息来看，规划总户数1400余户，以中小户型为主。

目前进度所有楼栋都已经出地面，最高的已建成30+层，北面比南面进度快：

3，住宅塔楼高约100和150米，层数为29-49层。项目北面的住宅塔楼高，南面的低，主要是为了保障项目北面住宅塔楼的中高层南向视野。

150米高的住宅在片区内其实不算突出，金茂府、中海锦城、和平里二期等社区均是150米+的超高层住宅社区，是超高层住宅比较集中的片区。

超高层已是深圳住宅，尤其是旧改项目的主流趋势。

画面右侧的金茂府、和平里二期都是片区内的“高个”

隔着地铁4号线，未央花园和金茂府相对。

作为片区标杆，主打大户型的金茂府“压力”可不小。

4，商业设置住宅塔楼之下，东面、东南面的，即面向金茂府、地铁线的设置6层商业；环小区西、北及新安设置一层的临街商铺。

很明显这是考虑到了地铁站来向及片区主要人流来向做的布局。

同角度效果图：

5，社区公建部分包括社区健康服务中心、便民服务站、文化活动室、物业服务用房，以及规划有1500㎡公交首末站，公交首末站位于负一层。

6，规划3层地下停车场，共计1700余个车位。车位比超过1。地下车库出入口设置在地块南侧连接规划道路。地下车库出入口分别设置在南北两侧。

小区主次入口分别设置于地块东侧、西侧、北侧。实现小区的人车分流。

南侧的洁玉路，暂未开放：

小结

1，项目区位不错，地铁口物业，地段均好性好；

2，周边次新房林立，商业配套丰富，规划的储备新地和旧改项目较为丰富，后续片区面貌还将有大的完善预期在；

3，产品定位信息有待公布，若为商品住房，估计和周边的尚峻、锦城差不多。而恒裕在住宅开发领域有一定的口碑美誉，稍有所加分，但实际上恒裕的产品算不上精致；

4，龙华整体密度大，片区内新建小区150m+的超高层住宅是主流趋势，居住的舒适度和交通承载力都将面临压力。