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2018年05月14日更新

新彩苑备案名:新彩苑

参考均价:65000元/㎡房贷计算器备案价格
综合体
户型:暂无
类型:商品住宅、商业、写字楼总房源:802车位数:443
开发商:深圳市丹晟恒丰投资有限公司

项目地址:新区大道与宁远路交会处地图查看

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牛浩思评楼

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更新时间:2018-06-13

项目的主导开发商是中国宝安集团股份有限公司,简称宝安集团。该集团成立于1983年,曾是深圳综合实力十强企业,业务涉及酒店、旅游、生物医疗、新材料、新能源及房地产开发等领域。

虽然“房地产开发业务”被列入宝安集团的“主要经营业务”的名单之中,但实际上,其地产之路走的并不顺畅,退出房地产的传言时不时传出。

 

据相关媒体披露,去年宝安集团的地产业务收入是其主营业务中最低的一项,在总营收中占比仅为8.35%。

在深圳,宝安集团除新彩苑之外,2016年13.2亿收购华信达房地产55%的股权,获得龙岗区横岗街道茂盛片区城市更新项目的开发与建设权。

除此之外,目前没见有其它实质动作。已有的项目均为08年及以前所开发,包括龙华的世纪春城、宝安的碧海名园等。

更新时间:2018-06-13

地块区位及交通环境

新彩苑位于龙华区民治街道白石龙片区,新区大道的西侧,距离地铁4号线白石龙站约500米左右(百度地图测量,仅供参考)。

新区大道正在建设有地铁6号线,以高架的形式经过新彩苑的西侧,然后在中航阳光新苑后高架段完全入地。但在白石龙片区不设站点,最近的站点是深圳北站或梅林关站。

 

项目具体是在深圳北站商务区的南面,梅林关口的北面,扼守福田与龙华核心区之间。

白石龙片区由于近关口及市区,整体区位优势突出,曾是深圳特区一体化的示范区,接受福田区等市中心区置业外溢的第一承接地,区域价值得到了长足的发展。

按照功能定位,这里还将以深圳北站为中心形成市级综合客运交通枢纽,以交通、商业服务与居住生活配套为主要功能的城市副中心。

 

目前白石龙片区新地开发已接近尾声,原属于区域内少量的工业厂房也全面转为商住房。这使得白石龙片区是较为纯粹的,以居住功能为主导的住区。

包括新彩苑的前身,即是白石龙工业区旧改项目。项目最早于2012年列入深圳城市更新单元计划第五批计划,2014年10月开始物业拆迁,将近4年的建设期,直至近期才准备入市销售。

 

白石龙片区不大,后续也没有太大的改造空间了,区域内的厂房基本绝迹,而民房社区整体设施相对完善,在当前发展租赁市场的大环境下,暂时还未有关于民房拆建的计划。

因此,待新彩苑入市后,片区内将保持稳定,居住属性较为浓厚。并且,居住房源的定位层次跨度大:有大比例的民房,也有民兴苑、龙泽苑之类的保障房,还有万科金域华府、龙光玖龙玺等高档社区。

 

 周边配套

①学区配套


规划的小学学区是:书香小学。学区范围主要囊括了白石龙片区和民乐的适龄儿童,生源可以。

 

规划的初中学区是共享学区,为深圳市外国语学校龙华校区和玉龙学校共享学区。

什么是共享学区?

共享学区制度是龙华区今年以来首次在区内实施的积分入学制度,所谓的共享学区是指住房在大学区内,家长可以不受地段限制申请大学区内的任一一所或者多所学校。

不过申请学校会按照梯级志愿来,按志愿的次序和积分从高到低一次录取,都未能录取的就纳入全区统筹调剂。

 

深外龙华校区前段时间沸沸扬扬,也引起了较大的争议。跟当年深高龙华校区引发的事件类似,大家都看得到它的名校头衔和对片区物业的潜在升值效应,学区落定前后,片区物业有一波较大的拉升。

深外龙华校区应是龙华区属投资建设,深外接管办学,目前掌握的信息来看,跟深实在坂田的办学模式类似。规划有60班的九年一贯制公办学校和54班的国际部。其中公办部小学24班,初中36班,可提供近3000个中小学学位。

近几年“名校学区”概念频出,以南山名校集团为代表,最终是否都有主导作用?那可未必。优质资源不是以量定夺,是以比例来划分,有可能一些所谓的名校集团,炒作一波后,等几届过后,就疲态了。

当然,龙华区的学位供需矛盾凸显,优质学位更加稀缺,深外头衔的学区反馈到物业增值上,目前还是能体现得出来。

 

②医疗健康

由于地处关口区位,新彩苑的大多配套是在市区的辐射范围内,包括市儿童医院,市二人民医院等。在北面的红山及民治大道一带,规划有新华医院和市第二儿童医院。

 

新华医院
位于新区大道东侧

概况:规划建设病床2500张,拟建设成为集医疗、科研、教学、预防保健功能于一体的市属三级甲等综合性医院。

预计建成时间:2020年底前


深圳市第二儿童医院
在民康路与民治大道的东北交汇处

概况:总占地面积4万㎡,总建面28.22万㎡,规划1500张床位,为三甲医院。

预计建成时间:预计2021年竣工

 

③商业配套

白石龙片区是比较纯粹的居住片区,不过近几年社区商业发展迅猛,除万科金域华府的双层底商、以特色餐饮为主的上河坊外,还出现了星河coco city这类比较大型的集中商业,组合业态丰富,零售档次相对提高。

龙光玖龙玺的底商也将陆续开业,加之新彩苑自身有2万多㎡的商业物业,社区商业配套足矣。

 

另外,项目近4号线白石龙站,4号线目前串联起了福田中新区和龙华新中心、老城区,几乎每个站点都有大型商业节点。包括少年宫站的中心书城、会展中心站的皇庭广场、卓越intown、红山站的九方购物中心,以及未来的招商&华侨城联合体的红山6979等。可谓应有尽有。

 

④休闲配套

在新彩苑的正南方位,正在建设着白石龙音乐公园,占地面积约11.5万㎡,是一座以音乐元素为主题的大型公园,将是片区内主要的公共休闲空间。去年年底基本雏形已显现,开放时间不详。

两者相距距离约300米,不过需要穿过新区大道和厦深铁路桥底隧道,略微麻烦。

 

 

更新时间:2018-06-13

项目规划

1、项目占地面积约2万㎡,总建面约13.17万㎡,计容建面约9.6万㎡,其中:

办公建面约4.3万㎡,住宅建面约3万㎡,幼儿园2400㎡(3层楼),商业约2.3万㎡。
无论占地还是建面,新彩苑都称得上是片区内规模相对比较小的商品房社区。

 

2、新彩苑规划有4栋楼,其中:

1栋、3栋A/B座(即2号楼A/B座)是商业办公楼(4.5米层高和5.1米层高)。据说1栋是由开发商自持不对外发售,3栋可能会改成“类住宅”产品销售;


2栋是幼儿园,规划为9个班级。

 

3、预计可售住宅房源约有295套,户型面积段为建面约83-122㎡,包括:

约83㎡3房2厅1卫;
约89㎡3房2厅2卫;
约122㎡的4房2厅2卫。

具体户型有待正式公布,后续再做补充。

新彩苑的户型区间段跟片区内新入市的龙光玖龙玺(2015年入市,2018年3月尾盘销售)差不多,玖龙玺为建面83-135㎡。

 

4、机动车停车位共443个。对于住宅房源来说,是够用的,但结合商业办公考虑,还需看后期物业的安排分配。

5、住宅1层设置有沿街商业,而主要的商业空间规划在3栋的1-7层。也就是说3栋A/B座1-7层为商业,7-21层为办公。

 

6、保障房建面约1700㎡,预计仅有25套,仅供参考。

位于4栋B座的“一条腿”上。属于龙华区属保障房,具体申请条件和用途咨询【深圳安居房】。

 

7、在1栋的写字楼下,规划有社区健康服务中心、社区管理用房等社区相关配套。

8、类似的小型垃圾转运站、再生资源回收站也设置在1栋写字楼下,具体位于首层西北角,对住宅的影响降到最低。布局比较合理。

 

9、同样在1栋的写字楼首层规划有公交首末站。

 

不利因素

1、虽然新彩苑将垃圾转运站和公交首末站等相关配套设置在1栋的写字楼首层,并且地块之间是相对切割分离的状态。

但毕竟该项目的规模有限,车次频密的话,对社区局部、空间环境有一定的负面作用。

今年1月所摄实景图:

 

2、新彩苑大体位置优秀,但局部小环境比较一般,尤其是北向的城中村缺乏有序地地块规划及管理,略显杂乱。

 

3、宜居属性一般,社区物业业态过于丰富,居住体验并一定好。

4、容积率4.07,建筑与建筑之间相对紧凑,部分楼层单元与项目自身及周边物业存在对视较为严重的问题。

更新时间:2018-06-15

项目于6月6日获得预售许可,目前已在规土委官网公示其备案信息,共备案799套房源,其中住宅295套,商业258套,办公产品246套。建面34.23-3636.59㎡的户型产品,均位于1栋,备案均价为6.4万/㎡,单价3.9-12.6万/㎡,总价  197.7万起,最高至14128万,套均总价448万。

 

在备案价出来后咨询该项目的销售人员,据称本次备案的住宅房源预计下周三(6.20)开盘。

 

 

 

 

住宅:共备案295套住宅产品,为建面81.78-122.52㎡的户型产品,分别1栋1号楼A座3-28层,共102套;1栋1号楼B座3-30层,共193套,备案均价为6.4万/㎡,单价5.93-7.1万/㎡,总价495万起,最高至870万。

 

 

商业:共备案258套商业产品,为建面34.23-3636.59㎡的户型产品,分布在1栋1、2号楼裙楼以及1栋2号楼A、B座,备案均价为6.6万/㎡,单价3.88-12.61万/㎡,总价205万起,最高至14128万。

 

 

办公:共备案246套办公产品,为建面34.23-59.09㎡的户型产品,分布在1栋2号楼B座,7-19层,备案均价为5.9万/㎡,单价4.8-6.5万/㎡,总价198万起,最高至335万。

 

 

 

 

备案价详情:

 

本次备案的住宅产品部分:共备案295套住宅产品,户型为建面81.78-122.52㎡的户型产品,分别1栋1号楼A座3-28层,共102套;1栋1号楼B座3-30层,共193套,备案均价为6.4万/㎡,单价5.93-7.1万/㎡,总价495万起,最高至870万。

各户型总价从低到高排列如下:

 

 

 

本次备案的商业产品部分:共备案258套商业产品,户型为建面34.23-3636.59㎡的户型产品,分布在1栋1、2号楼裙楼以及1栋2号楼A、B座,备案均价为6.6万/㎡,单价3.88-12.61万/㎡,总价205万起,最高至14128万。

各户型总价从低到高排列如下:

 

本次备案的办公产品部分:共备案246套办公产品,户型为建面34.23-59.09㎡的户型产品,分布在1栋2号楼B座,7-19层,备案均价为5.9万/㎡,单价4.8-6.5万/㎡,总价198万起,最高至335万。

各户型总价从低到高排列如下:

 

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