效果图(15)
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项目开发商为深圳市茂骏投资有限公司,实为今日集团全资控股,是其集团下属子公司。
今日集团成立于2008年,旗下有四大支柱产业:今日商业、今日健康、今日置业和今日文化。其中,今日置业旗下包括了今日中心、葵涌官湖滨海旅游区 、韶关综合体大卖场、龙西商业区、香沙公园以及市政道路等项目,而今日国际项目是集团目前的核心项目之一。
今日集团此前在龙岗开辟运营深圳市义乌小商品批发市场,有一定商业运营基础,未来打造的今日国际也是以商业为核心运营卖点,虽不能与大型商业巨擎批地,但在商业运营上或别具一格效果。
项目区位
①项目位置
今日国际中心,位于龙岗坪地街道龙岗大道与吉祥一路交汇处,是今日集团在坪地打造的首个综合体项目,随着在建地铁3号线东延线、16号线和规划的21号线覆盖此区域,龙岗大道两侧的新盘如雨后春笋般长大,区域面貌可谓是日新月异。
沿龙岗大道两侧,近几年可谓风头正盛,先有龙园大观、深房传麒尚林等大盘入市,后有君胜熙珑山、桑泰龙樾等紧追不舍,未来新生天安旧改、低山村旧改、仙人岭旧改等也会随之而来,扎堆入市、旧改云集、宜居新城,区域潜力不容小觑。
②法定图则
严格意义上来讲,项目属于坪西区域,但在龙岗的统筹规划中,今日中心又在新生片区开发范畴当中,而区域的现阶段主要以老旧产业工厂区和部分住宅小区组成,整体环境不是特别理想,街道面貌还有待提升,而区域内棕色厂房区域未来也将面临大面积旧改。
③区域交通
轨道方面,项目毗邻3号地铁延长线新生站和地铁16号线双龙站,周边还有地铁21号线(规划中),深惠城轨。此外,片区内还将打造有轨电车网。
自驾方面,项目位于进入坪地中心区的咽喉要道,紧邻龙岗大道、盐龙大道,连通清平高速、南坪快速、梅观高速、龙大高速、机荷高速、水官高速等6条高速体系。
④规划发展
2017年,省委、省政府印发《广深科技创新走廊规划》,把龙岗坪地国际低碳城、坂雪岗科技城、大运新城纳入“广深科技创新走廊”规划。
坪地低碳城的范围
国际低碳城总面积约53.4平方公里,开发分为坪地高桥片区选定的1平方公里区域作为核心启动区、5平方公里的拓展区和53平方公里全域示范区三个空间层次,规划均在深圳市龙岗区坪地街道行政辖区范围。目前建设主要以拓展区为主。
项目周边配套
①商业配套
由于项目地处低碳城工业区,原有商业配套不多,目前购物形式只能依靠周边底层商铺,或沿龙岗大道驱车到龙岗老街商业中心、坪地中学附近等才有大型商业卖场;
不过项目自带约7万平米集中商业体,填补了区域大型中高端商业的空白,同时也是区域内目前规划最大的购物中心,从效果图上可以看到,整个底层都规划为下沉式商业街区,极大的丰富了周边的商业形态;
另外,与项目一路之隔的君胜也已建设当中,其酒店和部分商业能交互聚集更多商业氛围,使之更具坪地商业中心的气质。
②教育配套
项目暂未开放售楼部,并不清楚具体对口的学区,但据君胜了解到,周边目前可以到东兴外国语学校上学,东兴外国语学校在2017年秋季,就已开始招坪西社区、高桥社区两大片区的招收新生。
据悉东兴外国语学校,隶属于龙高集团名下,和龙城高级中学、龙城初级中学、龙城小学、龙高集团宝龙科技城外国语学校(暂定名,2018年开学)、龙岗建文外国语学校(民办学校)联合组成了“一本部五校区”的龙城高中教育集团。
龙高集团东兴外国语学校原来就是坪西九年一贯制学校(公立),一期工程总建筑面积18534.17平方米,其中计容建筑面积为16874.17平方米,包含5栋主体建筑,含教学及教学辅助用房、图书馆、食堂、风雨操场、音体室、门卫室、一层地下室等。附属设施包含田径运动场、篮球场、网球场、排水箱涵等。
(来源坪地在线)
③文体及自然资源景观
项目东南侧,可俯瞰香沙湿地公园,具有不错的生态自然景观,三公里范围内还有坪西公园、低山社区公园、新生文化广场、八仙岭公园等。
坪地绿环——一环三园七水库,主要是龙岗东北部与东莞、惠州交界的自然山体,建设坪地绿环。三园是指沿线的三大公园——1、坪地碳汇公园、2、坪地森林公园、3、坪地企炉坑水库郊野公园(4、松子坑郊野公园);七水库是指黄竹坑水库、长坑水库、白石塘水库、三坑水库、石豹水库、企炉坑水库、和尚径水库。
(来源坪地在线)
④医疗配套
项目二期规划建设有健康城,其中含康复医院,为片区医疗环境提升添加了浓墨重彩的一笔,另外沿龙岗大道有龙岗中心医院和龙岗第六医院距离项目都不远,其中周边还有零星的社康医院,基本能满足日常就医需求。
地块信息
今日国际原为长美岭工业区更新单元,早在多年前就纳入龙岗区的城市更新规划中,地产商驻扎多年一直难以推动,直到2017年9月才获批了建设许可证,使得项目加速建设步入正轨。
项目拆除用地154692.4平方米,开发建设用地面积78436.8平,由01-01地(西地块)和01-02地块(东地块)组成,规划计容建筑面积约40万平,总建筑面积约60万平,将打造集商业、住宅、现代服务业、创新创业平台、生命健康、写字楼于一体产业创新综合体。
总体规划设计
项目占地约7.8万平米,规划总建面约60万㎡综合体大盘,分为两期开发,其中一期包含住宅、商务公寓、保障房及底层商业,二期则处于待建中,透过效果图可以看到满屏的商务地标风,商业体量较一期更甚,俨然成为坪地新地标。
一期01-01地块(西地块),占地约3.6万㎡,规划计容积建面约15.5万㎡,从分布图上看是由10栋高层建筑合围而成,其中3栋商务公寓和1栋保障房靠外侧,紧邻近龙岗大道,6栋住宅则分布在后排,按1栋ABC座、2栋ABC排列,免除了龙岗大道的噪音污染,且景观性相对较好。
二期01-02地块(东地块),占地面积约4.2万㎡,规划级容积建面约2.45万㎡,涵盖办公楼、商业、酒店、健康城(含康复医院)及其它公共配套。
产品关键信息
现主要公示了一期地块的关键信息:
1、容积率4.34,符合远城区主流容积率,除去商务公寓和保障房,住宅部分容积率优越,视野景观和采光情况都算不错。
2、住宅总户数911户,公寓总户数1134,车位配比1220个,如果公寓入住率高,车位将明显不足。3、户型套型面积<90㎡,620套,占78.98%,迎合主流市场,刚改户型居多。
综合评价
①优势
1、坪地新生多年来被戏称为被遗忘的区域,但目前低碳城、中欧小镇、地铁轨道等规划建设相继展开,相信在不久的将来,顶着城市绿环的坪地新生,将会是一座宜居新城。
2、区域内新房多点开花、开发商旧改虎视眈眈、各大配套商业相继落地,连片开发的格局,使得区域发展欣欣向荣。
3、回归项目本身,综合体大盘特别是自带大型商业的综合体一直被备受置业者青睐,或能在百花齐放的坪地新生中脱颖而出。
②劣势
1、现阶段整体环境暂不如龙岗中心城,轨道交通也不成熟,后期唯有从价格上吸引购房者。
2、现在除了商务公寓、住宅外,主要的商业地块暂未动工,入驻后的整体商业配套落实情况暂不得而知。
一期01-01地块(西地块),占地约3.6万㎡,规划计容积建面约15.5万㎡,从分布图上看是由10栋高层建筑合围而成,其中3栋商务公寓和1栋保障房靠外侧,紧邻近龙岗大道,6栋住宅则分布在后排,按1栋ABC座、2栋ABC排列,免除了龙岗大道的噪音污染,且景观性相对较好。
项目住宅备案均价3.7万/㎡,主推户型建筑面积约80-158㎡,共5种户型:
建筑面积约80㎡户型
建筑面积约87-89㎡户型
建筑面积约100㎡户型
建筑面积约125-128㎡户型
建筑面积约158㎡户型
建筑面积约80㎡户型
位于1、2栋C座,朝向西南或东北。动静分区布局大开间短进深,主要生活空间朝优势方向。客厅开间3.6米,双阳台设计。主卧开间3.1米拥有良好的开间进深比室内空间舒适。双次卧实用性能较高,餐厨空间设计紧凑合理,U型厨房实用性能优秀,自然采光性能一般。
建筑面积约87-89㎡户型
朝南向或东南方向,C座看花园AB座视野优秀,标准89面积段三房两厅动静分区布局,功能全面实用性能较佳,双次卧有较好的使用性能。带有进深阳台有效发挥视野优势且具有实用价值,U型厨房实用性能优秀自然通风采光效果较佳。
建筑面积约100㎡户型
位于1、2栋BC座,通透结构横厅布局,功能分区科学合理空间利用充分。主卧自然通透功能全面,小房间可独立使用也可并入主卧套间使用。5.8米餐客厅开间空间舒适采光性能优秀,动静区划分科学,南北双向视野。
建筑面积约125-128㎡户型
户型相似,通透结构横厅布局,空间利用充分,4+1空间功能全面,主卧自然通透,带有大型景观阳台,宽敞实用。
建筑面积约158㎡户型
东南向动静分区布局,大开间短进深,主要生活空间朝向优势方向,景观优秀。5.4米客厅开间带有大型景观阳台,功能全面布局合理,双套间设计自然通透,居住舒适度高。
小结:
户型科学合理,烟道外移设计有效增加厨房实用性能;
1、2栋AB座拥有较好的景观资源,安静程度较高配有大型景观阳台;
户型落座较好的均好性,安静舒适。光照和通风效果较佳。
香沙御景园获批预售许可证,并在市场监督管理局公示,本次备案房源位于一期1栋ABC、2栋ABC、3栋ABC,共2148套,涵盖商业、住宅和商务公寓三种类型产品。
其中商业,位于半地下和底商,共258套,户型建面约40-238㎡,均价约6万/㎡,单价区间在4.2-9.4万/㎡,总价区间在194-1666万/套;
住宅产品,位于1栋ABC和2栋ABC,共762套,户型建面约80-218㎡,均价约3.7万/㎡,单价区间在3.5-4.5万/㎡,总价区间在281-887万/套。
商务公寓,位于3栋ABC,共1128套,户型建面约29-57㎡,均价约2.92万/㎡,单价区间在2.6-3.3万/㎡,总价区间在76-180万/套。
部分备案价格表
项目地处龙岗中心城以东坪地新生片区,周边有君胜、凯东等竞品楼盘较多,本次均价3.7万/㎡也与其他楼盘相差无几。
其中小户型不到300万,在如今市面上有一定竞争力,大户型的话可对比周边尾盘再做决定。
此外,项目自规划有约7万㎡集中商业,不过建设时间待定,而且3号线东延先搁置许久之后再启动,选购时仍需格外注意。