茂业德弘天下备案名：德弘天下华府

开发商是深圳人非常熟悉的茂业集团，全称为深圳茂业（集团）股份有限公司，在深圳拥有华强北茂业百货、东门茂业百货等多家百货的企业。

茂业集团成立24年，以地产开发、持有物业经营为核心支柱产业，以实业投资和资本运营为纽带，

强调“地产+百货”的发展模式，致力于大型百货商场、甲级写字楼、高端商务酒店、商务公寓等商业地产及住宅的开发。

旗下拥有“茂业百货”、“人民商场”“仁和春天”及“维多利”四大零售主力品牌，

目前在华南、华东、西南、华北、东北五大区域近30个中心城市经营近50家门店，总营业面积达200万平方米，综合盈利能力稳居行业前列。

在深圳物业包括世界金融中心、东方时代广场、茂业城、茂业百货、雍翠华府、世纪豪庭、香蜜湖豪庭等经典项目。

德弘天下是茂业集团近几年在深圳的首个住宅项目。

另外，承建商是湛江市第一建筑工程深圳分公司。

德弘天下位于罗湖区翠竹街道，洪湖、田贝、翠竹片区之间。西面与文锦北路相邻，南北分别靠近田贝二路、田贝三路。

临近地铁7号线洪湖站，相距约350米。通过换乘，可便捷达到万象城、华强北等市级商圈，罗湖火车站、口岸等功能配套。

项目坐落于洪湖公园和翠竹公园之间，并环绕于围岭公园、人民公园、儿童公园等五大城市公园。

图来源于 家在深圳 网友@艾子2020

周边社区氛围浓厚，一众老式且低矮的居住区围绕，最高约170米高度的在片区中鹤立鸡群。单元圆弧形构造，四周视距开阔，中高层以上单元可将城市、公园景观尽收眼底。

与锦田小学（本部及德弘校区）和深圳中学初中部一路之隔，后者拥有优秀的口碑；南面不远是市人民医院，多个心安；再向南一些便是深圳繁华的东门、万象城、人民南等市级商圈。

由此看，德弘天下所处区域是一派“老式贵族”，要风得风要雨得雨的既视感。

德弘天下局部区域成熟，配套成熟，局部范围内的老式旧宅尤其是一些“大院”多有传闻旧改，但暂无实质性动作。

反倒周边片区正进行着“翻天覆地”的造城式改造，包括西侧洪湖公园对向的笋岗-清水河片区、南面罗湖商业中心腹地的华润湖贝片区。

此外，京基蔡屋围、水贝村等大型拆建项目启动或建设中，在城市更新的推进下，罗湖的城市容量得以继续深挖，为城区发展创造新的空间。

罗湖作为深圳最早的建成区，建设用地匮乏，率先遭遇城区老旧、空间瓶颈等问题。城市更新是罗湖增强竞争力，创造新活力的必经路径。

在更新实施上，坚持城市更新与产业联动，以空间换发展，强化招商引资，已取得显著成效。

据统计，目前已竣工27个更新项目，建筑面积约246万㎡，其中产业面积约140万㎡。

这些改造对于增强罗湖的城区竞争力，产业转型、环境改善等方面大有裨益。有助于完善罗湖置业环境，助力新时代罗湖发展。

而且，罗湖在先发的积累及城市更新之下，逐渐形成以金融业、商贸业、商务服务业三大重点产业为主，黄金珠宝、文化创意两大特色产业为辅，战略性新兴产业快速崛起的现代产业体系。

南以蔡屋围-国贸-人民南为支撑，继续深耕金融及现代服务业；

北以笋岗-清水河改造为契机，聚焦发展笋岗金融科技谷，清水河人工智能、生命健康、信息技术等战略性新兴产业；

南北串联打造红岭新兴金融产业带。

红岭新兴金融产业带从红岭路到宝安路之间、泥岗路到滨河路之间的范围，总规划面积2.03平方公里。

计划以红岭路为轴，引入金融总部、风险投资、金融科技、黄金金融和其他新兴金融产业，同时完善金融服务配套，实现CBD功能复兴。

中小学学区范围：锦田小学+深圳中学

锦田小学是全国新生活教育试验的第一所示范校，近六年的跨越式发展有目共睹，并成立了锦田教育集团。

该校从 2013 年启动新生活教育试验以来办学成果显著，先后荣获全国中小学校园足球示范校、全国中小学校园足球特色校、广东省第一批书香校园、深圳市中小学智慧校园示范校、深圳市创客实践基地等殊荣。

今年新增了德弘天下校区，新增了 15 个小一班级，共计 750 名学生。作为锦田二校区管理打造。

深圳中学初中部建于1985年，是深圳“四大中学”之一。

2018年深圳中学初中部高中升学率为87.42%，2019年深圳中考，深圳中学初中部学子以451登顶市中考状元；440分以上学生达44人，位处全市前茅。

在全市公办学校排行中，深圳中学初中部2018年和2019年连续两年排名第二。

项目由8栋约160-170米的超高层建筑，半围合式布局。社区内配置大型园林景观、约1100㎡泳池以及特色休闲活动区。

8栋住宅建筑围合成大园林+大社区，尽量拉开了楼宇之间的楼间距，扩大视距。因此，抛开“深中”的标签，德弘天下还是个优秀的城建、公园景观盘。

周边洪湖公园、翠竹公园等多个公园环绕。视野开阔，绿地、山水、城建层次感丰富。

主要数据指标如下，以开发商公布为准：

总占地面积：48353.6㎡（其中绿化带面积5432.1㎡，建设用地面积42967.5㎡）

总建筑面积：265287.29㎡（其中住宅楼地下室面积65769.054㎡）

计容建筑面积：190749㎡（其中住宅面积174998㎡，商业面积6998㎡）

容积率：4.64

绿化率：48%

总房源：约1700户 （以开发商公布为准）

车位数：1415个（其中住宅车位1257，商业车位158）

栋数：8栋超高层（地上52，地下4层）

车位数超过1400个，在罗湖区域内实属不易，基本能够满足小区车位需求，但难以保证1：1的车位比。

网图：

楼栋分布如下，北面建设有锦田小学德弘校区（已启用）和罗湖清秀幼儿园。

小结：

项目位置区位优势明显，位居罗湖成熟地带，周边配套丰富齐备，满足基本需求的情况下，几乎是要啥有啥的状态；

深中学区内，且是确切的学区，对于深圳学区日益紧张的情况下，无疑是该盘最大的卖点。另一标签是大景观，周边公园环绕，产品建筑鹤立鸡群，视野开阔；

罗湖新房紧缺，德弘天下是少有的选择。主力户型产品为建面69-76㎡2-3房，建面69㎡的户型优秀且为现房，相比周边老旧二手房，总价性价比突出，而产权楼龄需要再关注下；

罗湖整体进行着万象更新的节点，区域整体改造多，旧改丰富，对提升完善城建、环境、交通等方面的预期明朗。

项目由当初建面200-1000㎡多证合一的超大区间段的超大户型，改为以建面69-75㎡的单证小户型，及建面400㎡的复式户型，更顺应市场需求。

目前项目主推的是69-76㎡两房住宅,均价约98000元/㎡，错层阳台的设计，奇偶数层小面积段的户型各有差异。

德弘天下华府获批预售许可证，并在住建局官网公示，本次备案房源位于ABCDEFGH栋，均为住宅产品。

共1700套，户型建面约51-466㎡，均价约9.8万/㎡。

其中4万单价的房源，只有两套，位于G栋2楼，是面积最小的两套，所以看起来拉低了总价门槛；

主流户型在69-86㎡，位于ABCFGH栋；

而超大户型463-466㎡，只有84套，位于DE栋，是当之无愧的豪宅价格。

部分备案价格