大悦城三期备案名：大悦铂悦苑/大悦商务大厦

时隔三年，作为多元化都市综合体的宝安大悦城再度推新，并迎来住宅收官之作。

项目总规模约73万㎡，分三期开发，集约15万㎡大悦城商业旗舰、约200米地标办公、商务公寓、壹号住宅及公建配套于一体。

首批产品大悦城·天玺壹号于2019年入市，以“央企中粮品牌+超大型综合体”，掀起市场关注热潮。

此次推出三期新品，品质依旧在线，包含中粮·铂悦建面约106-132㎡商品住宅、建面约39-93㎡商务公寓，以及中粮·大悦中心甲级商务写字楼可供选择。

与此同时，项目片区迈上新台阶，引领大悦城立足于“前海扩容+都市核心”的发展大背景，值得持续关注。

（项目效果图）

一、“前海+宝安”区块联动，“旧城+新城”缝合共生

宝安大悦城位于深圳西部发展轴，宝安传统中心片区内，与灵芝公园一路（创业二路）之隔。

项目所处片区正基于“前海+宝安”区块联动，以及“旧城+新城”缝合共生，演绎更具前景的发展冲劲。

1.一方面，根据近期公示的《广东省都市圈国土空间规划协调指引》显示，项目临近的前海宝中整体处于深圳都市圈核心区范围内。

深圳都市圈的视角不局限于深圳行政区范围，将更加注重粤港澳大湾区各市之间的协同效应，尤其强调与东莞、惠州的空间一体化。

都市核心区相当于深莞惠等都市圈城市的中心区，将以金融服务、生产性服务、商业商务等现代服务业体系为主导产业，发挥引领发展作用。

（深圳都市圈空间示意图）

同时，项目与前海宝中片区和尖岗山国家高新园区互为左邻右舍，并由新规划的宝安创业路商务大道相串联，共建宝安都市发展轴的核心节点，有节奏地、可持续地提高区域的城市能级。

一般而言，这样的产业赋能区域，不仅适合商务写字楼的价值发挥，也是资产配置的价值高地。

（底图为“宝安创业路商务大道”示意图）

2.另一方面，项目片区正借助大型旧改进行更新迭代，呈现“老树抽新芽”的欣欣向荣之势。

根据老牛不完全统计，片区规划在建及待建的旧改项目约20个之多，是临近前海核心区范围内规模最大的旧改集群片区之一。

规划计容总建面预计超过600万㎡，实际开发建面或接近千万平米（根据各项城市更新单元公告文件预估），并且不乏万科、华润、招商蛇口、鸿荣源等知名开发房企入驻开发。

该片区旧改还有一个比较突出的特点，即规划的各大旧改项目布局十分紧凑，可以在较短地开发周期内，实现批量建设。

待整体改造完成后，将呈现功能齐备，业态丰富，新型建筑连绵一体的新都市面貌。

各项指标提升的同时，毫无疑问有利于片区各项物业的价值兑现。

（片区旧改示意图，仅供参考）

二、双地铁口连接+大悦城商业旗舰

受城市多能级要素辐射，项目片区历来是区域行政、经济和文化中心，拥有成熟的基建、多元的配套，以及沉淀的“老钱”。

随着片区交通、城建的进一步提升，近几年还承接了不少来自南山、福田的外溢“新贵”，受到市场的普遍认可。

因此，项目及片区拥有综合素养较高、优质资源集聚的区位特性。

1.双地铁线十字交汇

片区内各层级交通规划发达，通达性高，是项目的一大看点。临近创业路，连接宝安大道、广深高速、沿江高速、107国道等城市主干道方便快捷，市域、市际板块间的流动联系紧密。

同时，项目与地铁5号线和12号线（在建，预年底前通车）双线交汇换乘的灵芝站连通，是妥妥的双地铁口物业。

两条地铁线交错铺设，在项目片区内形成“十”字型通廊，便捷对接前海、南山中心区、留仙洞、腾讯岛（大铲湾，规划建设）等总部聚集区；前海湾、蛇口半岛等市级商圈；以及宝安国际机场、新国展中心、西丽高铁、深圳北站等城市重点交通枢纽。

可实现项目两站到达前海宝中，四站进入南山中心区，五站通达前海“三湾”腹地，并直达海上世界、太子湾等商务商业特色组团。

（底图为“宝安创业路商务大道”示意图）

2.自带大悦城商业旗舰

自身规划配套的大悦城商业，是该项目的又一瞩目看点。按照开发商的说法，大悦城是“用一座‘城’改变一座城，以一座‘城’赋美一座城”。

大悦城作为全国布局的知名商业品牌，即便在京、沪这样商业体竞争极为激烈的城市中，也获得了相当高的赞誉口碑。

而在这个项目上，大悦城商业将首次进入深圳，总规划建面约14.8万㎡，相当于深圳后海海岸城的大小规模。

宝安大悦城计划打造包括融合深圳首个超3万㎡地下工业风艺术设计潮流主题街区、深圳首个融入自然生态的屋顶城市社交小镇、城市潮流先锋与青年文化艺术阵地，相信会成为区域级商业地标。

3.各类优质资源环绕

此外，除自身区域级商业配套大悦城外，周边还扎堆布局有壹方城、欢乐港湾、中洲πmall、勤诚达K+广场，海雅缤纷城等大体量商业，总体量超过80万㎡；

宝安区人民医院、宝安中医院、南方科技大学深圳医院、宝安妇幼保健院等优质医疗资源环伺；灵芝公园、新安公园、洪浪公园、宝安公园等都市绿肺集聚。

就近的图书馆、青少年宫、体育馆、演艺中心、湾区书城（在建）等市政文体配套，仅需通过3-4站的地铁距离即可触达。

可以说，大悦城综合体项目及所在片区，几乎实现了要啥有啥的成熟状态。

三、住宅+公寓，仅92+152套

大悦城综合体三期，位于整个项目地块的南侧，与项目一期、二期紧挨着，地块之间规划了屋顶花园及地上连廊相连。

其中，一期中粮天玺壹号·雅轩和玺苑已售罄，二期为大悦城商业中心，正在建设中。

（项目效果图）

三期即将推售，总建面约13万㎡，主要由三栋楼宇构成。包含一栋住宅+公寓的中粮·铂悦，两栋商务写字楼中粮·大悦中心。

其中，中粮·铂悦的可售住宅仅92套，位于15-38层，2梯4户配置。为建面约106-132㎡壹号系户型产品，室内层高约3.15米。

壹号系列是大悦城控股高端改善产品线，一般位于城市成熟区域。在该产品上，拥有明晰的地段发展潜力、便利的轨道交通设施，以及项目自身综合体配套，对于都市改善人群具有较高的吸引力。

公寓可售153套，位于5-13层，为建面约39-93㎡一至两房。约3.15m层高，不限购不限贷，自住投资均适宜。作为城市核心地段物业，是保值稳健资产比较理想的标的。

（项目效果图）

入户大堂及公共区域的装修将保有高品质感。

比如建筑立面大面积采用玻璃幕墙+铝板，整体呈现现代、轻盈；

比如入户大堂规划设计10.8米高，独立梯控，可与甲级写字楼大堂相媲美。

此外，三期还有两栋甲级商务可供市场选择，总建面约5.67万㎡，标准层分别为约1300㎡及1100㎡，室内层高均为4.5米。

可出售单元约111套，主力产品面积为建面约55-300㎡，入手写字楼的门槛相对低，可承接周边前海、留仙洞等总部基地板块的商务需求。

（项目效果图）

总而言之，大悦城三期依托建面约73万㎡都市综合体，拥有出色的大悦城商业配套、丰富的多元业态整合资源。加之区位地段优秀，双线交汇地铁口相连，是比较好的资产配置标的。

项目主力推出建面约106-132㎡壹号系住宅，和建面约39-93㎡商务公寓，由央企中粮集团旗下大悦城控股开发建设，实力出众。在市场行情相对波动的大环境下，选择大品牌，好地段，综合属性高的产品，可以纳入重点考虑。